Павел Медведев

Депутат Государственной думы, председатель подкомитета по законодательству о банках и банковской деятельности

Павел Алексеевич Медведев родился 13 августа 1940 г. В 1962 г. окончил МГУ им. М. В. Ломоносова. Защитил кандидатскую, а впоследствии докторскую диссертации, получил степень доктора экономических наук. 1990–1993 гг. – народный депутат РСФСР. С 1993 по 1995 г. – в Государственной думе РФ первого созыва. Член фракции «Выбор России», председатель подкомитета по банковскому законодательству Комитета по бюджету, налогам, банкам и финансам. С 1995 по 1999 г. – в Государственной думе РФ второго созыва. Член депутатской группы «Российские регионы», председатель подкомитета по банковскому законодательству Комитета по бюджету, налогам, банкам и финансам. С 1999 по 2003 гг. – в Государственной Думе РФ третьего созыва. Член фракции «Отечество – Вся Россия», заместитель председателя Комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам. В 2002 г. был избран членом Национального банковского совета от Государственной думы РФ. С 2003 по 2007 г. – в Государственной думе РФ четвертого созыва. Член фракции «Единая Россия». С 2005 г. первый заместитель председателя Комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам. С декабря 2007 г. депутат Государственной думы Федерального Собрания РФ пятого созыва. Участвовал в разработке нескольких десятков законопроектов, направленных на укрепление банковской системы и защиту интересов вкладчиков. Автор ряда научных работ.

Либерализация ипотеки в любом ее проявлении – понижении процентных ставок по выдаваемым кредитам, смягчении требований к заемщикам и пр. – возможна лишь тогда, когда складываются внешние предпосылки для этого. На сегодняшний день таких предпосылок нет. Напротив, искусственно облегчив выдачу ипотечных кредитов, можно гарантированно получить проблему, сопоставимую по масштабам с ипотечным кризисом в США. Это данность нынешнего периода. Что, впрочем, совершенно не означает, что через несколько лет картина кардинально не изменится.

Банковское кредитование, в том числе ипотечное, развивается в нашей стране очень стремительно: россиянам все более свойственно жить в кредит. В различных российских Бюро кредитных историй уже хранятся данные о заимствованиях более чем 40 млн граждан. Это неправдоподобно много, если принять во внимание, что учет начат только три года назад! Объемы и количество выданных кредитов растут год от года, хотя темпы этого роста стали постепенно затихать. Три года назад объем выданных кредитов вырос в два раза, два года назад – в полтора, в 2007 г. – на треть. В этом, полагаю, прирост составит 10–20 %. Причем следует учитывать, что это произойдет в год, на экономике которого отразился и мировой ипотечный кризис, и кризис фондового рынка.

Нужно ли популяризовать кредиты, в том числе и ипотечные, повышать их привлекательность для населения, идти по пути либерализации ипотечного кредитования? Конечно, нужно. Но в тех рамках, которые позволяет рыночная ситуация. Эти рамки в последнее время заметно сузились. Два-три года назад, когда произошел настоящий прорыв в ипотечном кредитовании в России, конкуренция банков резко возросла, процентная ставка падала, многие банки стали выдавать кредит без первоначального взноса. Последнее безопасно, если цена на недвижимость постоянно растет, что долго наблюдалось и на американском, и на нашем рынках. Но рассчитывать на то, что так будет всегда, очень неосмотрительно, что США и продемонстрировали всему миру. Сейчас наблюдается редчайшее явление: мы учимся на чужих ошибках. Российские банки один за другим отказываются от практики выдачи кредитов без первоначального взноса, что делает ипотечное кредитование уж точно не более либеральным, если под либеральностью подразумевать свободу от ограничений.

Но я не считаю это большой трагедией. Когда кредиты выдаются направо и налево, то в среднесрочной перспективе это приводит к печальным последствиям, причем не только для того, кто выдает кредит, но и для того, кто его получает. В 2001–2002 гг. тысячи и тысячи американцев взяли почти бесплатные ипотечные кредиты, в результате через жилье резко обесценилось. И это ударило не только по экономике опосредованно через финансовый кризис, но и непосредственно по человеку, который приобрел жилье. Американец вечно живет в долг. Теперь, когда недвижимость упала в цене, его залоги обесценились. Таким образом, избыточно либеральное поведение в сфере ипотечного кредитования бьет не только по абстрактной экономике, но и по конкретному человеку. И хотя России подобная участь пока не грозит, из американской ошибки банкиры выводы сделали.

Конечно, для человека, который сегодня мечтает решить свою жилищную проблему с помощью ипотеки, мои рассуждения наверняка не кажутся убедительными. Но я хочу обратить его внимание на то, что главным препятствием на пути к заветным квадратным метрам является не труднодоступность кредита, а дороговизна того самого квадратного метра. Даже если произойдет чудо и ипотечные кредиты станут вовсе бесплатными, это не сильно расширит круг людей, для которых покупка квартиры станет реальностью.

Замечу, кстати, что говоря о дороговизне ипотеки, мы частенько забываем, что для адекватного анализа цены заимствования из процентной ставки необходимо вычесть уровень инфляции. Если провести это несложное математическое действие, получаются западные или, во всяком случае, «околозападные» проценты.

Чтобы банк мог дешево отдать деньги в кредит, он должен иметь доступ к дешевым источникам финансирования. Но есть ли они? После американского ипотечного кризиса деньги во всем мире подорожали. Важным (еще более важным, чем раньше) резервом для банков стали средства населения. Таким образом, объем рынка ипотечного кредитования напрямую зависит от склонности населения сберегать. Однако в условиях высокой инфляции (а инфляция, превышающая 10 %, безусловно, является высокой) граждане склонны не накапливать средства, а напротив, тратить их. И это рациональное поведение. Если цены растут, часто выгодно приобрести товар сегодня, даже если он понадобится только завтра.

Не следует уповать и на накопления Пенсионного фонда, который в ближайшем будущем сможет размешать свои средства в банках. У нас пока не сформировалась серьезная накопительная пенсионная система: не все население накапливает средства, да и у тех, кто по возрастному цензу попадает в эту категорию, накопительная часть невелика относительно других частей пенсии. Тем не менее эти деньги существуют. Сейчас они размещаются надежно, но невыгодно. В ближайшее время, после внесения поправок в законодательство, часть этих средств, я думаю, не более 20 %, можно будет размещать в более высокодоходные активы, в том числе и в банки. То есть появятся дополнительные ресурсы, которые банки смогут использовать для выдачи ипотечных кредитов. Но революции не произойдет, таких средств будет немного.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) планировало постепенно снижать ставку, но в нынешних условиях сделать это не получилось. Напротив, ставки АИЖК откатились на уровень 2006 г. Правда, недавно в рамках мер по стабилизации финансового рынка Правительство России выделило АИЖК 60 млрд рублей, которые будут пущены на рефинансирование ипотечных кредитов коммерческих банков и будут способствовать стабилизации ставок.

Если посмотреть на среднестатистические ставки, по которым выдаются ипотечные кредиты по всей стране, можно заметить, что в некоторых регионах они на 1–2 % ниже, чем, скажем, в Москве. Я полагаю, что влияние на средние показатели оказывают местные программы по поддержке ипотеки, которые очень развиты, например, в Юрге. В Москве тоже есть подобные программы, но их доля на огромном московском рынке невелика и поэтому статистически малозаметна.

Впрочем, либерализация может заключаться не только в уменьшении процентных ставок. Далеко не безразличны для заемщика требования к уровню его доходов. Специфическая российская проблема заключается в том, что даже при реальном наличии достаточных доходов подтвердить их можно далеко не всегда. Слишком велика доля в стране «серых» зарплат. Поэтому банки вынуждены работать и с такими заемщиками, догадываясь по косвенным признакам, каковы же на самом деле доходы их клиента, делая вид, что верят сомнительным справкам. В результате облегчается процедура доказательства состоятельности заемщика, но, очевидно, возникают дополнительные риски невозврата, которые, также очевидно, компенсируются увеличением процентных ставок. Победить зарплаты в конвертах очень трудно, если вообще возможно. Но сократить их объем, затруднив нелегальный доступ к наличным деньгам, вполне реально. Этого можно было бы добиться, усложнив процедуру регистрации фирм-однодневок. Именно они являются главными субъектами «обналички».

Еще одна важная сторона ипотеки – сроки, на которые выдаются заемные средства. По этому параметру либерализация, действительно, происходит. Трудно оценить ее масштаб и влияние, но выглядит она вдохновляюще. Один банк, занимающий заметные позиции на ипотечном рынке, недавно начал выдачу кредитов на 50 лет.

Михаил Куликов

Помощник министра регионального развития Российской Федерации по направлению «Жилищная политика, жилищное строительство и ЖКХ»

Михаил Михайлович Куликов родился 22 марта 1947 г. в Москве. В 1971 г. окончил Московский лесотехнический институт, в 1979 г. – Военно-воздушную инженерную академию им. Н. Е. Жуковского. Кандидат технических наук. С 1971 г. по май 1994 г. – служба в Вооруженных силах СССР/РФ. 1994–1995 гг. – начальник информационно-технического отдела АО «Концерн „Гермес“»; 19951996 гг. – руководитель группы Управления ипотечного кредитования банка «Балчуг»; 1996–1997 гг. – главный специалист Департамента экономической политики и развития Москвы правительства Москвы; 1997–1998 гг. – эксперт правления акционерного банка «Инкомбанк»; 1998–1999 гг. – советник муниципального предприятия «Экономика» правительства Москвы; 1999–2002 гг. – заместитель начальника управления-начальник отдела департамента муниципального жилья и жилищной политики правительства Москвы; июнь-октябрь 2002 г. – советник правления акционерного коммерческого банка «Промсвязьбанк»; 2002–2004 гг. – начальник Управления Госстроя России; 2004–2005 гг. – начальник отдела Минпромэнерго России; апрель-июнь 2005 г. – начальник отдела Минрегиона России; август-ноябрь 2005 г. – начальник управления Росстроя. С ноября 2005 г. – помощник министра регионального развития Российской Федерации. Классный чин – действительный государственный советник Российской Федерации III класса. Женат, есть сын.

Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» по-прежнему является самым главным рычагом для решения жилищной проблемы россиян. Подходит к концу первый этап его реализации. Для более эффективной работы на следующем необходимо учесть накопленный опыт, принять во внимание достигнутые результаты.

Законодательная база для создания национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» была заложена в конце 2004 г. Она состояла из 25 законов, в том числе Жилищного кодекса, Градостроительного кодекса и законов по развитию рынка доступного жилья. Взяв их за основу, правительство разработало еще четыре перечня документов, теперь уже направленных на выполнение этих законов, поскольку сами они подразумевали разработку постановлений правительства, правил и дополнительных методических указаний. Это был действительно исторический момент в развитии жилищной сферы, потому что данный пакет документов заложил правовые основы для ее перевода на рыночные рельсы. Позднее были определены механизмы и финансовые источники, для того чтобы обеспечивать население доступным жильем. В данном ключе нацпроект формировался на базе новой редакции федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище» и включал четыре направления.

1. Увеличение объемов жилищного строительства.

Самая главная и тяжелая задача. Ни для кого не секрет, что дефицит жилья является основным препятствием к тому, чтобы сделать его доступным. Впрочем, за последние несколько лет динамика по объемам ввода жилья была отличной. В 2006 г. построено 50,6 млн, в минувшем – 61 млн кв. м, что, в принципе, стало рекордным показателем (темпы роста в 2008 г. снизились, но об этом я скажу чуть позже). Определенную роль в данном случае сыграли две подпрограммы ФЦП «Жилище», направленные на формирование инфраструктуры и модернизацию объектов ЖКХ.

2. Повышение доступности жилья.

Эта задача решалась в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» путем предоставления жилья семьям, в которых возраст родителей не превышал 30 лет, и государственных субсидий в размере 40 % стоимости квартиры.

3. Развитие ипотечного жилищного кредитования. Развитие жилищной ипотеки государство поддерживало через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), причем двумя путями: напрямую – финансовыми вложениями в уставный капитал и предоставлением госгарантий по заимствованиям АИЖК на поддержку системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования. Таким образом, появилась возможность вывести на рынок не только крупные, но и местные банки. Без сотрудничества с АИЖК у них не было возможности предоставлять ипотечные кредиты на длительный срок.

4. Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.

Если решение задачи по обеспечению жильем молодых семей осуществляется на уровне Правительства России, то льготные категории граждан подпадают под действие федеральных законов. В данном случае имеются в виду увольняемые и уволенные военнослужащие, вынужденные переселенцы, пострадавшие в Чернобыле и др. В нацпроекте к этим категориям присоединились также ветераны и инвалиды, в том числе участники Великой Отечественной войны.

Такой была структура нацпроекта на протяжении 2006–2007 гг., в 2008 г. принято решение о продолжении реализации нацпроекта, но за его рамки вынесли подпрограмму выполнения государственных обязательств, осуществление которой по-прежнему происходит в рамках ФЦП «Жилище».

Если говорить о регионах, то обязательным условием их участия в нацпроекте является наличие соответствующих подпрограмм на уровне субъектов Федерации, в которых отражаются не только организационные вопросы, но и определенный уровень софинансирования со стороны региональных и местных бюджетов. В 2006–2008 гг. такая работа на местах была проведена и принята Минрегионом России.

Принципиально ответ выглядит очень просто: необходимо направить навстречу друг другу два процесса – повышение платежеспособности населения при покупке жилья и снижение цен на рынке жилья.

Повышение платежеспособности в рыночных условиях – это, прежде всего, развитие ипотечного жилищного кредитования с оказанием поддержки отдельным категориям граждан.

В настоящее время в соответствии с поручением Президента Российской Федерации в рамках разработки национального проекта на 2009–2012 гг. прорабатываются вопросы об оказании господдержки некоторым категориям действительно нуждающихся граждан путем субсидирования первоначального взноса либо процентной ставки ипотечного жилищного кредита.

Если говорить о господдержке молодых семей, которым предоставляется льготная ипотека, то региональные власти поступают по-разному. Одни субсидируют процентную ставку, другие – первоначальный взнос.

На мой взгляд, в данном случае целесообразно предоставлять субсидии именно на первоначальный взнос. Ипотека – дело долгое, а местные администрации назначаются на срок четыре года максимум. И если я как руководитель администрации принимаю на себя сегодня обязательства по субсидированию процентной ставки на протяжении всего кредита, то эту ответственность я перекладываю и на все последующие администрации. А мало ли как изменятся обстоятельства, рынок... Это очень рискованный подход.

Кроме того, у молодого специалиста, в котором нуждается государство, попросту нет ни накоплений, ни собственной недвижимости, которую можно заложить. Поэтому, каким бы ни был низким процент, молодой специалист не сможет взять ипотеку из-за отсутствия первоначального взноса. Но даже если допустить, что он получил кредит, и ему в течение 20 лет компенсируется ставка, то это неразумно, потому что уже через пять-десять лет он сделает карьеру, поднимется на ноги, и, по сути, господдержка ему будет не нужна.

Вот почему в рамках ФЦП «Жилище» для молодых семей субсидируется первоначальный взнос.

Выполняя поручение Президента России, с учетом возможностей федерального и региональных бюджетов предстоит отобрать иные категории действительно нуждающихся граждан, а также разработать соответствующие механизмы их поддержки при получении ипотечного жилищного кредита.

В сложившейся рыночной ситуации одной лишь ипотекой, другими мерами по повышению возможностей граждан приобретать жилье на рынке не обойдешься. Можно развивать ипотеку, строительно-сберегательные кассы, обеспечивать федеральную и региональную поддержку малоимущих граждан при получении ипотечного кредита, но нельзя закрывать глаза на тот факт, что чем больше мы пытаемся помогать населению, тем быстрее застройщики поднимают цены.

Сейчас, когда рынок более или менее насытился, созданы все предпосылки для стабилизации, а то и снижения цен. Но для того чтобы этот процесс шел безболезненно и нормальные застройщики не разорялись, необходима господдержка строителей как с точки зрения предоставления новых, более экономичных технологий строительства, так и с точки зрения решения проблемы предоставления земельных участков с подготовленной инфраструктурой.

И в этой связи правительство вынесло решение о формировании двух фондов: первый – фонд содействия реформированию ЖКХ, второй – фонд содействия развитию жилищного строительства.

Первый успешно начал свою работу и при выполнении определенных условий обеспечивает значительную финансовую поддержку субъектов Российской Федерации (в объеме 240 млрд рублей в 2008–2011 гг.) при решении двух острейших задач – проведении капитального ремонта существующего жилищного фонда, а также переселении граждан из аварийного жилья. Очевидно, что и та, и другая задачи в конечном счете решаются строителями.

Если говорить о втором, то, согласно принятому Федеральному закону «О содействии развитию жилищного строительства», фонд создается без ограничения срока деятельности. Его управлением будет заниматься попечительский совет из 11 членов, состав которого был утвержден совсем недавно Правительством России. Имущество фонда формируется за счет взноса РФ в виде находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них объектами недвижимости. В задачи специально созданной Правительственной комиссии будет входить разрешение споров, которые могут возникнуть при решении вопроса о передаче участков в фонд.

Фонд будет содействовать развитию жилищного строительства по различным направлениям. В частности, оказывать поддержку в формировании инфраструктуры для комфортной жизни, в подготовке необходимой документации и схем территориального планирования. Кроме того, предполагается, что фонд создаст условия для массового использования в строительстве энергоэффективных, экологически чистых технологий и материалов. В частности, внедрение малоэтажного строительства с применением сборных домов, таунхаусов. По данным Минрегиона, сегодня под фонд зарезервировано порядка 30 тыс. земельных участков. Только неиспользуемых сельхозземель насчитывается порядка 370 тыс. га. Это, в основном, земли, прилегающие к городам или находящиеся в их черте.

В связи с созданием данного фонда впервые за последние годы реально ставится вопрос о формировании фонда социального жилья. К решению этой задачи планируется приступить с 2010 г., когда закончится бесплатная приватизация. Новым «очередникам» жилье будет предоставляться, главным образом, не в собственность, а по найму.

Что касается субсидирования для развития инфраструктуры, то существовавшая до недавнего времени методика выделения федеральных средств на конкретные региональные объекты при увеличении объемов средств стала тормозить реализацию Национального проекта, потому что подразумевала организацию и проведение все более и более громоздких конкурсных процедур.

В настоящее время по инициативе Министерства регионального развития мы переходим на новую систему субсидирования регионов. В мае этого года было принято постановление Правительства Российской Федерации № 232, которым утверждены единые Правила формирования и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Федерации, в том числе и на развитие инфраструктуры. Финансирование будет осуществляться с учетом реальных потребностей, бюджетной обеспеченности региона, а с 2010 г. и с учетом эффективности реализации ранее выделенных средств.

Главная задача первого этапа приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» заключалась в формировании рынка жилья.

Теперь на новом этапе проекта необходимо жилищный рынок развивать. Но возложить эту обязанность, на мой взгляд, следует, главным образом, на созданные в ходе реализации проекта рыночные структуры – фонды содействия реформированию ЖКХ и жилищному строительству, а также АИЖК. Это – два локомотива, которые сформировало государство, наделив их первоначальным капиталом и госгарантиями, в дальнейшем они смогут окупать себя сами, а также приносить доход в казну.

Государство же, реализуя нацпроект, должно, на мой взгляд, сосредоточить усилия на том, чтобы сделать жилье доступным, поддерживая субсидиями и госгарантиями льготные категории населения, молодежь, а также развить инфраструктуру и ипотеку.

Таким образом, незыблемой остается позиция, в соответствии с которой государство должно поддерживать человека и вкладывать средства в инфраструктуру, а стройка прокормит себя сама.

Александр Коган

Депутат Государственной думы, заместитель председателя Комитета по бюджету и налогам

Александр Борисович Коган родился 26 февраля 1969 г. в городе Орске Оренбургской области. В 1994 г. окончил Оренбургский политехнический институт. В 2008 г. окончил Российскую академию государственной службы при Президенте РФ по специальности «Государственное и муниципальное управление» (специализация «Управление развитием региона»). В 1992 г. стал одним из основателей компании «КомИнКом», генеральным директором и председателем правления которой он являлся с 1994 по 2003 г. В 1996 г. по результатам социальной работы Оренбургский городской совет присвоил ему звание «Человек года города Оренбурга». В 1997 г. Министерством народного образования России за успешную деятельность в социальной сфере ему присвоено звание «Отличник образования России». С 1998 по 2002 г. являлся депутатом Законодательного собрания Оренбургской области второго созыва. 7 декабря 2003 г. Избран депутатом Государственной думы Федерального Собрания Российской Федерации четвертого созыва от одномандатного избирательного округа № 132. 2 декабря 2007 г. избран депутатом Государственной думы по списку партии «Единая Россия». Увлечения – футбол, хоккей. Мастер спорта по вольной борьбе. Входит в состав сборной парламента России по футболу. Женат. Двое детей.

Есть три направления, по которым государство работает с бизнесом для решения жилищных проблем. Первое – предоставление в наем социального жилья, то есть фактически раздача бесплатной жилплощади. Второе – помощь и доплаты различным категориям льготников. Наконец, третье направление – ипотека. Здесь роль государства очень значительна. Законы, принятые четыре года назад, придали мощный импульс ипотечному кредитованию.

Государство обязано строить для граждан с невысокими доходами жилье абсолютно бесплатно и предоставлять его в социальный наем. Это закреплено законом Российской Федерации, и сегодня подобные полномочия переданы муниципальным образованиям, которые, в свою очередь, определяют критерии отбора граждан, имеющих право на получение жилья.

Таких критериев два: обеспеченность жильем (исходя из социальных норм жилплощади) и уровень дохода семьи. Причем регионы имеют право увеличивать социальную норму (например, не 18, а 20 кв. м на человека), но не могут ее уменьшать. Если позволяют возможности бюджета, устанавливайте хоть 40 кв. м на члена семьи. Кроме того, имеет значение состав семьи или семей. Например, если в квартире живет одна многодетная семья, ей предоставляется жилье большей площади, а если две семьи, то одной из них предоставляется новая квартира.

Это направление работы существует и будет существовать в дальнейшем, но все упирается в возможности финансирования. Понятно, что с данной проблемой муниципальные образования сами не справятся, потому что в 95 % из них бюджеты не сбалансированы, то есть у них доходы гораздо ниже расходов.

Источником финансирования жилищных проектов мог бы стать налог на недвижимость для физических лиц. Сегодня он достаточно дифференцирован: 0,01-2 % базовой стоимости недвижимости. Разница в 200 раз – казалось бы, можно справедливо устанавливать налоги, чтобы обитатели панельной «двушки» платили в сотни раз меньше, чем владельцы роскошного особняка.

Но весь вопрос в том, как считать базовую стоимость. При нынешней методике оценки ставьте хоть максимальные 2 % – суммы будут мизерными. Не во всех регионах ведется и кадастровый учет земельных участков. В итоге можно сделать единый налог на имущество (землю и недвижимость), при этом дать методику массовой оценки земельного и имущественного комплекса.

Сейчас работа над этим идет, и по ее завершении налоговая база и доходы муниципального образования возрастут на порядок. Тогда проще будет решать вопросы, связанные со строительством муниципального жилья, инфраструктуры и всего остального. При этом налог должен быть справедливым в отношении тех квартир, которые относятся к массовому сектору, речь о панельных многоквартирных домах. Их нужно относить к экономклассу и сделать так, чтобы налог ни на копейку не увеличился. Другое дело – отдельно стоящие элитные дома большой площади. Сейчас владелец виллы площадью 500 кв. м платит налог в размере 500-1000 рублей в год, и при этом только за коммунальные услуги в организованном коттеджном поселке он отдает в сотни раз больше. Для него 2 % реальной рыночной стоимости особняка – небольшие деньги, а для муниципального образования в сумме получится огромное увеличение доходов. Вот вам конкретный пример: в Оренбурге налог на землю и имущество сейчас составляет 200–250 млн рублей в год. Мы посчитали для примера рыночную стоимость коттеджных поселков (это нетрудно сделать просто с помощью газеты частных объявлений) и получилось, что 2 % составят от 1 до 1,5 млрд. И это только поселки, не считая элитных квартир в городе. На эти деньги можно было бы построить дома экономкласса более 50 тыс. кв. м!

Как уже было сказано, второе направление – это частичная помощь государства. В масштабах страны, в том числе и в муниципальных образованиях, существует несколько программ для различных категорий граждан: военнослужащих и сотрудников МВД, чернобыльцев, молодых семей, молодых специалистов, переселенцев с северных территорий и т. д. В силу закона государство обязано частично субсидировать покупку жилья для этих граждан. Здесь тоже имеет значение состав семьи. Допустим, я бывший военнослужащий и у меня семья из трех человек, соответственно, я имею право на квартиру площадью 54 кв. м. Мне выдают сертификат на это количество квадратных метров исходя из стоимости, установленной регионом. В Москве это может быть 40 тыс. рублей за квадратный метр, а например, в Калуге – 30 тыс. рублей. Сертификаты – это только те обязательства, которые государство на себя взяло в соответствии с социальными нормами. Понятно, что рыночная цена выше и разницу льготник доплачивает уже сам. Если у него не хватает собственных накоплений, он может получить ипотечный кредит. Многие банки работают по таким программам. Фактически сертификат составляет его первый взнос за квартиру, который учитывается при выдаче кредита.

Кроме того, во многих регионах есть собственные целевые программы социальной ипотеки, то есть предоставление кредитов по сниженной ставке. Как правило, на бюджетные деньги создается фонд со 100 %-м участием государства либо государственное предприятие. Фонд предоставляет кредит или перечисляет деньги банку, который в соответствии со стандартами, разработанными фондом, выдает ипотечный кредит (и за это, конечно, берет какие-то деньги). Другой вариант: создается региональный банк либо в уже существующем банке выкупается доля, чтобы фонд работал совместно с этим банком. С точки зрения регионального бюджета такое кредитование хорошо тем, что оно осуществляется на возвратной основе. Понятно, что при другом варианте вложения деньги принесли бы больше процентов, но ведь бюджет не коммерческая организация. Возвратность средств, вложенных в социальные программы, – это только плюс этих программ.

Есть еще одна форма – субсидирование бюджетом процентной ставки по ипотечным кредитам для льготных категорий граждан. То есть бюджет доплачивает банку разницу между льготной и реальной рыночной ставкой. Но чем больше вы будете брать таких ипотечных кредитов, тем больше будете их компенсировать, потому что кредиты выдаются на 20–25 лет. То есть заемщик становится заложником бюджета. Если вы просто выдаете кредит, он к вам возвращается, а субсидии никогда не вернутся.

Кроме того, не будем забывать о сельском населении. В большинстве субъектов России распространена такая программа, как «Сельский дом». Сельским жителям предоставляется льготный ипотечный кредит под 3–5 % годовых для строительства дома либо гражданину сразу строит дом компания, которая прошла конкурс и предоставила самые минимальные цены, а он затем оформляет этот дом в ипотеку. Во многих субъектах РФ приняты законы, в соответствии с которыми заемщик может рассчитаться в натуральной форме, то есть мясом, молоком и т. д.

Социальное кредитование, безусловно, помогает решать жилищные проблемы в регионах, но я бы не сказал, что это перспективное стратегическое направление. Во-первых, потому что его объемы невелики: таким образом удовлетворяется не более 5–7 % потребности в жилье. И это еще в лучшем случае! Допустим, в фонде аккумулирован 1 млрд рублей, это очень большие деньги даже для успешных регионов. На них можно приобрести 500 квартир, но это капля в море. Во-вторых, такая схема, по сути, является распределительной, а потому ломает рыночные отношения или, по крайней мере, вступает с ними в противоречие. И мы все равно не избавимся от того, что люди будут всеми правдами и неправдами стремиться к получению льгот: устраиваться в бюджетную сферу, чтобы получить кредит и т. д. Решение проблемы доступного жилья состоит прежде всего в том, чтобы сделать ипотечное кредитование доступным широким массам населения.

Если подсчитать, сколько нуждающихся в жилье граждан могут рассчитывать на бесплатное или льготное жилье, в сумме получится не более 20 % от общего количества. Подчеркну: речь именно о нуждающихся, а не обо всем населении страны. Понятно, что хорошо обеспеченные люди, которые в состоянии купить квартиру на собственные деньги, к нуждающимся не относятся. Для 80 % единственный путь решения жилищной проблемы – ипотечный заем в банке на рыночных условиях.

Государство очень многое делает для того, чтобы обеспечить максимально большему количеству людей доступ к ипотеке. В 2004 г. Госдума приняла пакет из 25 законопроектов («Законопроекты. Создание условий для развития рынка доступного жилья»), но он касается в основном вопросов, связанных с ипотечным кредитованием: активизация выпуска муниципальных ценных бумаг с ипотечным покрытием, проблема залога, упрощение процедуры оформления ипотечного кредита (платежи, сборы, оценка, получение справок, обращение в БТИ, замер площади и т. д.). И результат не заставил долго себя ждать: буквально на следующий год объем ипотечного кредитования возрос в десятки раз. Конечно, были и другие предпосылки: банки очень активно стали развивать этот продукт, но законодательное оформление процесса сыграло важную, если не решающую роль.

И все же одними только законодательными мерами невозможно сделать ипотеку доступной. Иногда приходится слышать, что доступность ипотеки связана только со снижением процентной ставки по кредиту, мол, когда деньги будут давать под 5 %, как на Западе, ипотека сразу станет по карману большинству граждан. Это заблуждение. Я могу сказать, что в той финансовой ситуации, в которой мы находимся, у нас едва ли не лучшие условия ипотечного кредитования.

Возьмем, к примеру, Европу, где инфляция составляет 1–1,5 % в год, 3 % для них уже катастрофа. Ипотечные кредиты выдаются по ставке от 3 до 5 %, при этом в случае досрочного погашения человек выплачивает огромные штрафы. Теперь посмотрим на нашу ситуацию. В России кредиты выдаются в среднем по ставке 13 % годовых, что примерно равняется годовой инфляции. То есть наши заемщики выплатой процентов по кредиту фактически только компенсируют инфляцию, тогда как западные переплачивают вдвое. И еще один плюс: наши ипотечные программы, как правило, не запрещают досрочный возврат средств.

Конечно, государство борется с инфляцией, но при ее снижении уменьшится и ставка рефинансирования, а соответственно, и кредитные ставки банков. Так что это процесс обоюдный, все будет идти своим чередом, сами по себе кредитные ставки не делают ипотеку более или менее доступной. А вот то, что действительно влияет на доступность жилья в целом и по ипотеке, в частности, – это политика государства в жилищной сфере.

Ипотека – только одна составляющая развития жилищного строительства в Российской Федерации. У нас есть единственный рецепт, как остановить цены на рынке, – увеличить предложение, объемы строительства жилья. Все то, о чем говорилось раньше, – ипотечное кредитование, в том числе льготное, – это попытка регулировать спрос. Мы должны регулировать и формировать предложение. А для этого нужно больше строить, и прежде всего, жилье экономкласса, домов низкой ценовой категории. В данном секторе должно вестись не менее 70–80 % строительства, тогда как сейчас, наоборот, на него приходится не более трети, остальное – бизнес-класс и элита. Причем это относится не только к Москве, в регионах, в глубинке строят однокомнатные квартиры по 70 кв. м.

Вскоре мы будем принимать программу массовой стратегии жилищного строительства до 2020 г., как об этом говорил премьер-министр Владимир Путин. Это долгосрочная программа, и иной она быть не может. Если сейчас кто-то скажет, что готов решить жилищную проблему за два-три года, это будет полное лукавство. Приведу несколько цифр. Сегодня по статистике жилищный фонд РФ составляет чуть более 3 млрд кв. м. Для решения жилищной проблемы необходимо построить 1,5 млрд кв. м. В 2007 г. было сдано 62 млн кв. м, в 2008 г., по предварительным подсчетам, будет построено 70 млн кв. м. То есть 25–30 лет мы будем решать этот вопрос, если не сможем строить радикально больше: 150–200 млн кв. м в год. А для этого нужно решать поистине глобальные проблемы: создавать инфраструктуру, преодолевать бюрократические барьеры, бороться с коррупцией при выделении земельных участков, кардинально улучшать всю коммунальную систему. Это влечет за собой необходимость решения еще более глубинных вопросов, связанных с подготовкой кадров, внедрением новых технологий, в том числе энергосберегающих, развитием стройиндустрии.

На мой взгляд, строительство доходных домов – также государственная, а не коммерческая задача. Бизнес не заинтересован в проектах, срок окупаемости которых составляет 20–25 лет, а с точки зрения государства, это один из способов решения жилищной проблемы, причем далеко не худший. Для мобильных людей, готовых сменить место жительства ради карьеры, это лучший вариант, чем покупка жилья в кредит. Кстати, судя по опросам, 60 % людей в возрасте до 25 лет готовы арендовать жилье на нормальных условиях, вместо приобретения его в собственность.

Иными словами: ипотека – один из инструментов, позволяющих решать жилищную проблему. Но для ее успешного развития регулировать спрос уже недостаточно, нужно формировать объемное и разнообразное предложение на рынке жилья.

Валерий Казейкин

Первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ)

Валерий Семенович Казейкин родился в 1956 г. С отличием окончил Военную академию им. С. М. Кирова. Работал в НИИ, занимался проблемами авиации и космонавтики. Лауреат премии Ленинского комсомола. Занимал должность исполнительного директора Отраслевого фонда ипотечного жилищного кредитования Минатома России. Занимался разработкой и реализацией первой в России отраслевой программы жилищного строительства и ипотечного кредитования для работников предприятий системы Минатома России. В настоящее время занимает должность первого вице-президента Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования. Заместитель председателя экспертного совета комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению развития рынка доступного жилья, заместитель руководителя рабочей группы Генерального совета всероссийской политической партии «Единая Россия» по разработке и реализации государственной политики в области малоэтажного жилищного строительства «Свой дом». Член общественного совета по рынку доступного жилья при министре регионального развития РФ, первый вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН). Автор более 200 книг и статей по развитию рынка недвижимости и системы ипотечного кредитования. Женат, воспитывает сына.

С точки зрения потребителя, можно говорить о том, что ипотека в России существует уже десять лет: это тот срок, в течение которого расплатились с кредитом первые длинные (для конца 1990-х гг.) заемщики. С точки зрения государства, правильнее говорить: только десять лет. За этот небольшой для истории срок ипотека не только начала работать и стала инструментом решения жилищной проблемы для большого количества людей, но и позволила решать задачи капитального строительства в масштабе всей страны.

В конце 1997 г. по инициативе российских депутатов и конгрессменов США в Госдуме была создана комиссия по развитию ипотечного кредитования в России. Тогда американцы поставили вопрос о необходимости принятия закона «Об ипотеке». И только в этом случае в конгрессе США возможно было рассмотрение вопроса о выделении кредитной линии размером $5 млрд на развитие российской жилищной ипотеки. До того существовал закон «О Залоге», а в 1994 г. вышел Указ Президента РФ Б. Н. Ельцина «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищного строительства», согласно которому в регионах начали формироваться местные внебюджетные фонды. Перед ними были поставлены задачи по созданию условий для привлечения внебюджетных источников финансирования жилищной сферы, эффективному использованию средств инвесторов на формирование рынка жилья, содействию развитию производственной базы домостроения.

Комиссия Государственной думы каждые две-три недели проводила заседания, конференции, парламентские слушания и в результате получила поддержку практически от всех губернаторов. Эта работа привела к тому, что в июле 1998 г. подавляющим большинством депутатов Госдумы было преодолено вето президента на закон «Об ипотеке». Суть возражений Бориса Ельцина сводилась к тому, что нельзя говорить об ипотеке при отсутствии собственности на землю и, в первую очередь, на сельскохозяйственные земли. Пришлось настоять на том, что принять закон необходимо уже сейчас, а после его вступления в силу сразу же начать доработку. Впоследствии поправки в закон «Об ипотеке» вносились несколько раз.

На первоначальном этапе российская банковская система была еще очень слаба для развития ипотечного рынка, поэтому внедрять ипотечные продукты начали внебанковские структуры. В 1998–2002 гг. в регионах шло интенсивное формирование фондов жилищного строительства, ипотечных корпораций и ипотечных агентств. Наиболее успешными стали фонды жилищного строительства при президентах республики Татарстан и Башкортостан. Начали активно работать фонды Самарской, Кемеровской, Волгоградской, Смоленской, Белгородской, Ростовской, Астраханской и других областей. Одновременно при нашем участии стали создаваться фонды жилищного строительства Министерства по атомной энергии, концерна Росэнергоатом, Московской железной дороги, позднее был создан фонд «Газпромипотека». Фонды не имели права предоставлять кредиты, но весьма интенсивно выдавали займы, а также строили и продавали по другим схемам, например, по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа и оформлением ипотеки в силу закона. Тогда уже была создана основа для того, чтобы консолидировать рынок.

В 2000 г. по инициативе депутатов Государственной думы и операторов ипотечного рынка была учреждена Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ). Президентом МАИФ по уставу является действующий депутат Государственной думы. В настоящее время президентом МАИФ является автор закона «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах», депутат Государственной думы, доктор экономических наук, профессор, академик Международной академии ипотеки и недвижимости Валерий Зубов. Главная задача МАИФ – обеспечивать взаимодействие с властями всех уровней в целях участия своих членов в формировании и проведении государственной политики в области развития рынка доступного жилья. Кроме того, МАИФ регулирует работу всех участников объединения: разрабатывает внутренние стандарты работы схем альтернативного финансирования сделок, координирует общую политику и осуществляет контроль над соблюдением принятых в Ассоциации норм. Сейчас членами МАИФ являются 130 организаций, реализующих ипотечные и накопительные схемы приобретения жилья в 60 регионах России.

В 2002 г. начало активно работать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Годом позже были приняты первые консолидированные стандарты, позволившие объединить рынок, создавая региональных операторов. С 2002–2003 гг. началось формирование цивилизованного ипотечного рынка. Члены МАИФ составляют 60 % всех региональных и отраслевых операторов, заключивших трехсторонние соглашения с АИЖК. К 2006 г. окончательно сформировалась вертикальная структура АИЖК, тогда же возникло понимание на официальном уровне, что ипотека в России состоялась.

До прошлого года наблюдался практически двукратный ежегодный рост объемов ипотечного кредитования, пока не разразился кризис ликвидности, инициированный, в первую очередь, крупными игроками-операторами в США. Поскольку у них самая большая денежная масса в ипотеке, ситуация отразилась и на европейских банках. До нас же кризис докатился спустя восемь месяцев, да и то в весьма ослабленном виде. Единственное, на чем серьезно отразился кризис в России, – это рост процентных ставок по кредитам, в том числе по ипотеке. Ставки выросли примерно на 1,5–2 %. Но это явление временное, потому что процессы на рынке имеет свою цикличность. Вы думаете, ипотечный кризис впервые случился в Штатах? Нет. Аналогичный произошел в конце 1960-х – начале 1970-х гг. Тогда он был успешно преодолен, и сейчас ситуация выправится. В последние месяцы темпы продаж жилья в Америке стали расти. Произошла санация недобросовестных заемщиков, потому что вся недвижимость, которая была в залоге, так и осталась у кредитных организаций.

В России этот кризис привел к временному отрезвлению, повышению качества работы ипотечных операторов и банков с клиентами. Но и сами заемщики становятся умнее. Как только пройдет несколько десятков или сотен выселений, люди начнут более ответственно относиться к своим обязательствам.

Кроме того, я вижу положительную тенденцию и с другой стороны. Средний и мелкий бизнес все больше уходит от «серых» зарплат, особенно после того как была введена упрощенная система налогообложения. Это значительно расширило круг потенциальных заемщиков. Повышение минимальной оплаты труда и доведение ее до уровня прожиточного минимума опять же способствует росту доходов населения.

Действительно, кризис ликвидности привел к существенному сокращению объемов ипотечного кредитования, но я не считаю, что развитие ипотеки в опасности. Предпосылки для положительной динамики есть. Ведь главная причина недоступности ипотеки сегодня – это высокие цены на жилье, связанные с недостатком предложения на рынке. Между тем цена квадратного метра постепенно стабилизируется. Уменьшается также воздействие отложенного спроса (то есть спроса, не реализованного в прошлом году в связи с надеждами граждан на снижение цен).

Обнадеживают и итоги развития строительного комплекса России. За последние полгода объемы сданного жилья выросли, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, на 10 %, а например, в Кемеровской области объемы сданного жилья выросли в три раза. Но нужно понимать, что этого все равно недостаточно. И для дальнейшего наращивания объемов строительства необходимы серьезные меры на государственном уровне. Прежде всего, увеличение количества площадок под строительство, причем с подведенными коммуникациями. Изменить положение дел к лучшему можно только одним способом – наращивая объемы нового строительства, увеличивая предложение. Тогда и спрос, который формируется ипотекой, будет реализовываться.

Рост цен на землю и стройматериалы можно остановить с помощью государственных мер.

Немаловажной составляющей себестоимости строительства являются цены на стройматериалы, которые в последние несколько лет существенно растут.

Но стоило ввести беспошлинный режим импорта цемента, как внутренние цены на него упали на 10–15 %, потому что нашим производителям нужно хоть как-то конкурировать с дешевым материалом из того же Китая. Аналогичная ситуация произошла с металлом: стоило проверить «Мечел» и цены стали сразу же адекватными. Однако, все понимают, что есть дефицит стройматериалов. Но сейчас у нас строится несколько мощных цементных заводов. По остальным стройматериалам также очень хорошая динамика. Доля импорта уже сократилась в разы, еще три-четыре года и внутреннее производство стройматериалов может полностью обеспечить спрос.

Еще одна немаловажная составляющая себестоимости строительства – дефицит и дороговизна земельных участков. Выявленный разброс стоимости квадратного метра в различных областях России подтверждает, что на себестоимость жилья значительно влияют затраты застройщиков на приобретение земельных участков, проектную и разрешительную документацию, подключение к электрическим, газовым и иным сетям. Кроме того, в Москве и Санкт-Петербурге объективно существует дефицит строительных площадок. Основным источником участков для точечной застройки стали земли после вывода предприятий и сноса пятиэтажек.

Сегодня большие надежды возлагаются на федеральную подпрограмму «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» (она является составной частью федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 гг.). Подпрограмма предусматривает субсидирование процентов по кредитам, предоставляемым строительным компаниям на инженерную подготовку земельных участков. Субсидирование процентов по кредитам будет производиться из расчета ставки рефинансирования Центробанка России. Реализация подпрограммы позволит обеспечить дополнительный ввод жилья.

Приоритетным направлением должно стать оптимальное сочетание многоэтажного и малоэтажного строительства. Это позволит существенно увеличить предложение жилья на рынке, что, в свою очередь, приведет к стабилизации цен и повышению доступности жилья. Именно опережающее развитие жилищного строительства должно обеспечить реализацию национального проекта к 2010 г. и достичь следующих результатов: увеличения объемов жилищного строительства в два раза – с 41,2 до 80 млн кв. м; снижения среднего времени нахождения в очереди с 20 до 7 лет; увеличения доли семей, которым доступно жилье, в 3,2 раза (с 9 до 30 %); увеличения объемов выдаваемых ипотечных жилищных кредитов в 20 раз.

Столь высоких темпов можно добиться за счет комплексного освоения территорий (КОТ) с использованием новых, более надежных и экономичных технологий строительства. Причем после того как было принято Постановление Правительства о КОТ, в этот процесс начали входить крупные частные финансовые структуры. Таким образом, доля частного капитала в программах по строительству доступного жилья увеличивается.

Если говорить в общих чертах, то схема вхождения застройщиков в программы по КОТ такова: проводится конкурс среди организаций по выделению земельного участка. Победитель тендера застраивает территорию, причем от 40 до 50 % жилья он должен продать по себестоимости, которая с учетом аренды и субсидирования процентной ставки по кредитам должна быть невысока. Эта доля пойдет на обеспечение жильем различных социальных групп населения, остальная часть – в коммерческую реализацию.

Но проблема в том, что в подобных конкурсах сейчас участвует не так много застройщиков, как хотелось бы. К примеру, в контексте федеральной программы «Жилище» заложены средства на субсидирование процентной ставки. В конкурсе на выделение этих средств участвовало более 140 компаний, бюджетом было выделено более 5 млрд рублей на этот год. Но все же денег в бюджете на эти цели заложено больше, чем было подано заявок.

И дело не в том, что никому не нужны федеральные деньги, просто далеко не все застройщики и власти в субъектах Федерации готовы реализовывать такие программы – не просчитаны проекты, земля, планируемая под освоение, не приведена в порядок как по кадастру, так и по инженерной инфраструктуре. Естественно, что в таком состоянии сложно участвовать в конкурсе, особенно когда в области не знают, сколько вообще нужно денег, в том числе бюджетных.

С точки зрения развития малоэтажного строительства интересен масштабный проект в Оренбургской области. Там на 450 га планируется построить жилье для 4000 семей. Застройщик выиграл конкурс на права аренды земельного участка в обмен на обязательство построить малоэтажный поселок экономкласса с коттеджами площадью 80-120 кв. м, кроме того, в поселке предусмотрена зона отдыха, парки, пруды, детские сады, другая социальная инфраструктура, что крайне важно.

В Московской области Борис Громов объявил о программе, по которой в регионе должно быть построено 340 малоэтажных поселков. Что же касается высоких цен на землю в Подмосковье, то эта проблема решится также не без помощи государства. В ближайшие годы будет введен единый налог на недвижимость, поэтому многим землевладельцам станет невыгодно держать большие участки в собственности, и все это выплеснется на рынок.

Некоторое замедление темпов ввода жилья в стране можно объяснить тем, что те же самые проекты по КОТ требуют очень много времени на составление расчетов, подготовку документации. При правильном планировании все должно пойти довольно быстро – проекты начнут реализовываться по очереди, и темпы строительства не только восстановятся, но и превысят предыдущие показатели.

Пожалуй, самой эффективной инновацией, способствующей большей доступности жилья, я считаю создание схемы финансирования строительства, сочетающей принципы долевого участия, жилищной кооперации и ипотечного кредитования. Эта схема в настоящее время активно внедряется в ряде регионов России. После внесения поправок в Жилищный кодекс РФ она будет активно использована и для малоэтажного строительства.

Дефицит в предоставлении земельных участков будет преодолен с началом практической деятельности Фонда содействия жилищному строительству, созданного в соответствии с указом Президента РФ Дмитрия Медведева. Фонд будет продавать земельные участки под строительство не только компаниям-застройщикам, но и жилищным кооперативам, а кооперативы закрытого типа, созданные с государственным участием, смогут получить землю бесплатно. По замыслу разработчиков поправок в Жилищный кодекс, кооперативы будут создаваться группами будущих жильцов. В кооперативы закрытого типа, созданные при участии муниципальных властей, предполагается включать очередников, многодетные и молодые семьи. Они станут получать участки под жилую застройку бесплатно. При этом их члены не смогут оформлять жилье в собственность.

Я абсолютно уверен, что те планы, выполнение которых было задумано Президентом России к 2020 г. (чтобы на одного россиянина приходилось 29 кв. м), вполне реальны.

Гарегин Тосунян

Президент Ассоциации российских банков

Гарегин Ашотович Тосунян родился в Ереване в 1955 г. В 1976 г. окончил физический факультет Московского государственного университета им. М. В. Ломоносова, в 1989 г. – факультет правоведения Всесоюзного юридического заочного института, в 1992 г. – экономическое отделение Академии народного хозяйства при Правительстве России. Кандидат физико-математических наук, доктор юридических наук, профессор. В 1977–1988 гг. – научный сотрудник Всесоюзного электротехнического института имени в. и. Ленина. В 1990–1998 гг. – руководитель «Технобанка». В 1999 г. – советник председателя правительства России по кредитно-финансовым вопросам. С 1999 г. – руководитель Совета уполномоченных банков правительства Москвы. С 2002 г. – президент Ассоциации российских банков. С 1997 г. – заведующий кафедрой «Банковское право и финансово-правовые дисциплины» Академии народного хозяйства при правительстве России, с 1998 г. – руководитель сектора «Банковское право» Института государства и права Российской академии наук, советник Председателя Совета Федерации РФ, советник мэра Москвы по финансово-правовым вопросам. Автор более 30 книг и монографий, 200 научных статей.

Разговоры о кризисе ипотечного кредитования в России, по меньшей мере, абсурдны. Я был бы счастлив, если бы у нас существовали подобные риски, если бы мы доросли до американского ипотечного кризиса. Наш ипотечный рынок развит очень слабо. Мы все время хвастаемся, что за последние пять-шесть лет объем ипотечного кредитования ежегодно удваивался. Но даже при таких темпах развития объем ипотечных кредитов в России не достигает и 2 % общего объема ВВП. Нас обогнали страны и постсоветские, и постсоциалистические, не говоря уж о государствах Запада.

В США объем ипотечных кредитов в ВВП составляет 64 %, в Голландии – 111 %. Если говорить не в относительных, а в абсолютных цифрах, то они еще более яркие: 6134 на душу населения ипотечных кредитов в нашей стране. Причем по России еще и разброс от 631 на человека в Псковской области до 6190 на человека в Москве. Теперь посмотрим абсолютные цифры на Западе: в США – 6212 000 на человека выданных ипотечных кредитов, что почти в 2000 раз больше нашего среднего уровня, в Швейцарии – 654 000 и т. д. Это к тому, что, с одной стороны, мы вроде довольно сильно продвинулись на пути кредитования, а с другой стороны, это все еще мизерный уровень. Когда есть отставание, измеряемое тысячами единиц, рассуждать о том, нет ли у нас аналогичного риска, смешно. Мы ни до американского, ни до европейского ипотечного кризиса, увы, не дотягиваем в силу ничтожности объемов.

А когда наши власти начинают говорить, что слишком много кредитов выдается и надо бы сократить их объем, потому что в Америке ипотечный кризис, то это напоминает следующую ситуацию. Больной из России в результате длительного недоедания находится в состоянии дистрофии, а другой пациент, из США, имеет серьезные проблемы в связи с ожирением. Власти говорят: «Вот видите, американцу назначили диету – сладости запретить, жирного-острого не давать, поэтому и нашего дистрофика тоже кормить не будем». Но понятно ведь, что применение методов лечения от ожирения может быть губительным для страдающего от дистрофии. Ожирение – плохо, но это совсем другая болезнь. Разница в масштабах ипотечных рынков США и России настолько велика, что нам следует тревожиться по поводу трудностей, которые испытывают сейчас за океаном, прежде всего, в контексте того, что нужно решать проблему дистрофии ипотечного рынка, порожденную дефицитом долгосрочных ресурсов.

Да и разговоры о крахе американского ипотечного рынка сильно преувеличены. Там по-прежнему можно взять ипотечный кредит. Если раньше достаточно было внести первоначальный взнос в размере 10 % стоимости недвижимости и получить кредит в 24 часа, то сейчас нужно оплатить 25 или 30 % и получить кредит тоже практически мгновенно. Да, уже не по такой низкой ставке, как раньше – не под 4 % годовых, а под 8 %. И не на 100 лет, а «всего лишь» на 25. Но выдадут! И иди себе спокойно живи. Я бы очень хотел, чтобы мы были в таком кризисе, когда можно было бы прийти и под 8 % в течение 24 часов получить кредит, внеся всего 30 %. Это было бы так здорово, только мы до этого еще должны дорасти.

Конечно, к рынку ипотечного кредитования нужно применять тщательно продуманные надзорные меры, потому что он несет в себе риски. Но, отечественные риски – это совсем другие риски, которые никак нельзя сравнивать с американскими. Там развитые механизмы секьюритизации ипотечного рынка позволили увеличить объемы кредитования в разы. Американцы умудрились так многослойно секьюритизировать, что появилось много желающих как позаимствовать, так и свою финансово-посредническую услугу предложить. Да, они несколько переборщили, у них возникли проблемы. Но у нас-то другие проблемы – мы в жутком кредитном дефиците, недоедающие и недопивающие.

Их проблемы невозврата ипотечных кредитов отличны от наших проблем невозврата. Когда рынок вырастает до такой степени, что вы в 24 часа можете получить ипотечный кредит, потому что процедура отработана до конвейерного уровня, это, действительно, несет в себе определенные риски. При таком автоматизме возникает стремление еще больше упростить процедуру и снизить планку требований, потому что все больше желающих получить кредит. Все рассчитывают на то, что со временем расплатятся. Но потом, если появляются колебания на финансовых рынках, в одночасье у множества участников возникают проблемы и начинает сыпаться вся конструкция перестраховки с применением инструментов секьюритизации. Так начинается цепная реакция по принципу домино, которая может охватить любой финансовый рынок, если ослаблена система управления рисками и надзор за ними.

Вообще, ипотека – один из самых обеспеченных видов кредитования. Залог в виде недвижимости в карман не спрячешь, за границу не увезешь. Он не может мигом испариться, не бывает такого, чтобы он куда-нибудь убежал. Другое дело, когда выстраиваются строительные «пирамиды». Но это уже не имеет к ипотеке никакого отношения. Ипотека – это кредитование покупки недвижимости. Готовой, существующей недвижимости, а не инвестпроектов. Мы ошибочно отождествляем с ипотекой те риски и проблемы, которые у нас возникали с дольщиками при строительстве. Там в сделку закладывались не реально существующие объекты, а зачастую эфемерные проекты. И потом образовывались «дыры», вскрывались обманы и аферы, возникали всплески социальной напряженности. Но это были проблемы другого уровня. Невозврат реальных ипотечных кредитов вообще очень маловероятен, если, конечно, не возникают многослойный пирог перестраховки либо какие-то форс-мажорные обстоятельства.

Ипотека потому и является надежным видом страхования, что в случае невозврата кредита квартиру неплатежеспособного заемщика можно продать и затраты банка возместить. Для этого и существует обеспечение. Правда, недвижимость не имеет мгновенной ликвидности. На ее реализацию требуются определенные сроки. Словом, тут имеется риск потери времени, но его можно заранее просчитать.

Однако, недвижимость может падать в цене. Потому и оценивают ее, когда берут в обеспечение, всегда в разы ниже рыночной стоимости. Но цена недвижимости на средних и тем более длительных промежутках времени всегда растет. На коротких промежутках она может испытывать колебания, может упасть. Ну на год, на полтора, на два. Три – это предел. Все равно цены потом возвращаются на прежний уровень и вырастают. Деньги подвержены инфляции, а недвижимость по своей природе – нет. Деньги – это бумага. А земля и недвижимость первичны, потому что являются главным элементом жизнеобеспечения, откуда уже «произрастает» остальной бизнес. Поэтому никогда не может цена денег опережать цену недвижимости. Возьмите десятилетний или столетний период. Вы увидите, что американская валюта, хоть и имела в отдельные периоды колебания, тем не менее, всегда была достаточно стабильна. Но при этом объект недвижимости, который раньше стоил $100 тыс., сейчас стоит $1 млн, а то, что стоило $1 млн, сейчас стоит в десять раз дороже. Инфляция, реальная переоценка происходят на таких вот серьезных вещах, как недвижимость. В то время как на примере всякой повседневной «дребедени», на которую мы в основном тратим деньги, кажется, что инфляция не столь уж сильна. За десятилетие цены на недвижимость могут измениться в разы, посмотрите на пример Москвы.

Наши банки в последнее время заметно сокращают объемы кредитования. Но не из-за страха повторения американского сценария, не из-за того, что вдруг поняли высокую рискованность таких кредитов. Причина банальна: проблемы с ликвидностью. Мировые рынки, снабжавшие нас в последнее время длинными и относительно дешевыми деньгами, сейчас оказались для наших банков закрытыми. Собственных длинных ресурсов в нашей стране мало, причем большая их часть изъята из кредитного оборота и находится в иностранных активах. Поэтому российские банки испытывают их острейший дефицит. Конечно, теоретически можно развивать ипотеку за счет перекредитования в тех условиях, которые мы имеем: банк может короткими деньгами кредитовать длинные займы, а потом постоянно перекредитовываться «в короткую». Но банки понимают, что в таком случае они возьмут на себя слишком большие риски. И в большинстве случае они брать на себя такие риски не хотят. И правильно поступают.

Откуда взяться длинным ресурсам в наших банках? Конечно, уже аккумулирован довольно большой объем средств населения – сейчас около 6 трлн рублей. Но практически все вклады населения – это деньги до востребования, размещать их в долгосрочные проекты опасно. Фондовый и страховой рынки очень слабо развиты. Наши социальные фонды микромасштабны, да и то изъяты из оборота. Бюджет не является источником долгосрочного кредитования. Пенсионных средств накоплено недостаточно, да и те, что накоплены, также изъяты из оборота. То есть главные источники в лице страхового и пенсионного рынка отсутствуют. Отсюда и дефицит ресурсов.

В таких условиях государство обычно создает специальные механизмы, поддерживающие долгосрочные инвестиции, а уж тем более ипотечное кредитование, имеющее для любой страны особую социальную значимость. Так, в 1950-е гг. в Канаде для решения проблем обеспечения жильем малоимущих граждан была создана специальная государственная корпорация по страхованию ипотечных кредитов, которая и взяла на себя риски невозврата процентов и основного тела кредитов. Сделано это было осмысленно, потому что весь механизм регулирования оставался в руках у государства, а недвижимость, как уже отмечалось, никуда испариться не может. Государство не собиралось кого-то одаривать. Было понятно, что оно всегда, в крайнем случае, если заемщик не справится с выплатами, заберет свое. Было посчитано, что, если человек мало зарабатывает, но все-таки зарабатывает и будет продолжать так же работать, он через определенное время выйдет из состояния должника. За 20 лет они решили проблему обеспеченности жильем малоимущих, благодаря тому, что создали механизм, гарантировавший банкам 100 %-й возврат кредитов. Он позволил существенным образом снизить процентную ставку, ведь банкам не надо было страховаться от рисков, принятых на себя государством.

Американский рынок развивался по другой модели. Канада – страна в большей степени социально ориентированная, у американцев же другая ментальность. Там были накоплены огромные частные пенсионные фонды, и большая часть этих средств используется на ипотечном рынке. Там нет государственного обеспечения, но зато есть огромная масса ресурсов. Каждый находит свое решение.

Наше Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выстроено по аналогии американской модели не гарантирования, но рефинансирования. В последнее время АИЖК несколько ужесточило требования к рефинансируемым кредитам. Как я говорил, риски на нашем рынке гораздо ниже, чем на американском, но это, конечно, не означает, что их нет совсем. Наш народ самый талантливый в мире, и он всегда найдет лазейку. С нашими «талантами» нужно 20 раз перестраховаться. И в этом смысле я и АИЖК, и надзорные органы понимаю. У нас до сих пор не существует механизма внесудебной реализации залога, есть также масса других проблем, от которых правоохранительная и судебная система не в состоянии оградить. Зато система афер работает очень эффективно. Поневоле приходится перестраховываться. Ведь АИЖК так же, как и банки, берет на себя риски ответственности.

Но проблема на самом-то деле в другом. Агентству был выделен слишком небольшой объем средств, и ресурсы быстро заканчиваются. Ассоциация российских банков от лица банковского сообщества не раз ставила перед правительством вопрос об увеличении объемов. Ведь эти средства используются не только для развития ипотечного кредитования, но и для решения социальных задач. Откуда взять деньги? Из госфондов, которые сейчас «запечатаны», из Пенсионного фонда – в первую очередь. И есть специальное поручение Президента, сформулированное еще два года назад по итогам заседания Госсовета, предписывающее «рассмотреть вопрос и принять соответствующие решения по вовлечению в банковский оборот средств пенсионных накоплений граждан, в том числе путем их размещения в ипотечные ценные бумаги». И пусть идея выпуска таких ценных бумаг никого не напрягает, американский кризис не способен дискредитировать идею секьюритизации как таковую. В ней очень много позитива, поскольку механизм при его разумном использовании действительно диверсифицирует риски. Да, получаются иногда длинные цепочки. Но в современном бизнесе сложные инструменты, форварды, фьючерсы становятся неотъемлемой частью кредитного процесса. Мы уже давно ушли от примитивной ростовщической системы – взял, вернул с маржой. Финансовая сфера сейчас немыслима без сложных производных инструментов. При этом никто, понятно, не застрахован от падения на голову метеорита. А в США именно это и произошло: длительное и нерегулируемое накопление серьезных экономических проблем оказалось равнозначным заложенной под фундамент системы бомбе. У нас ситуация принципиально иная. И задача другая – обеспечение ипотечного рынка долгосрочными средствами. Общими усилиями государство и бизнес должны добиться реализации этой задачи в кратчайшие сроки.

Андрей Купцов

Вице-президент ОАО «Транскредитбанк»

Андрей Анатольевич Купцов родился 27 октября 1966 г. В 1988 г. окончил Высшую школу КГБ СССР по специальности «Прикладная математика», в 2002 г. – Финансовую академию при Правительстве РФ по специальности «Финансовый менеджмент». С 1988 по 1997 г. работал в Федеральном агентстве правительственной связи и информации (ФАПСИ). В 1997–1998 г. перешел на работу в АКБ «ДиалогБанк». В 1998–2001 гг. работал в Банке Москвы, последняя должность – начальник Управления пластиковых карт. В августе 2002 г. перешел на работу в ОАО «ТрансКредитБанк» на должность директора Департамента розничного бизнеса. В мае 2004 г. назначен на должность вице-президента. Является членом правления банка. Женат, двое детей. Хобби – нумизматика, путешествия.

ТрансКредитБанк предоставил первые ипотечные кредиты в 2005 г. сотрудникам Московской железной дороги. В течение трех последующих лет ипотечный портфель банка постоянно рос и по состоянию на 1 октября 2008 г. превысил $1 млрд. По объемным показателям мы уверенно входим в десятку крупнейших ипотечных банков России. Но при этом ТрансКредитБанк не является специализированным ипотечным банком. Мы рассматриваем этот вид кредитования как одно из многих направлений нашего бизнеса.

Примерно 92–93 % объема портфеля ипотечных кредитов ТрансКредитБанка – это кредиты, выданные по специальным социальным программам сотрудникам наших корпоративных клиентов (остальные 7–8 % – это кредиты клиентам «со стороны», предоставленные преимущественно в последние полтора года).

Согласно типовым условиям корпоративных программ, для работника компании, имеющего право на получение социального кредита, его стоимость составляет разницу между ставкой рефинансирования Центробанка и кредитной ставкой банка. Ставку рефинансирования Центробанка возмещает предприятие-работодатель. Понятно, что с учетом специфики данного продукта банк не может установить высокие ставки кредитования – необходимо сделать ипотеку доступной для максимально широкого круга заемщиков.

Первым помощь в получении ипотечных кредитов в ТрансКредитБанке по льготным ставкам своим работникам начало предоставлять ОАО «Российские железные дороги» (РЖД) – наш основной акционер и самый крупный клиент. Позже к железнодорожникам присоединились другие крупные корпоративные клиенты – предприятия транспортной отрасли, машиностроения, металлургии и энергетики. Но и сейчас самая большая доля ипотечного портфеля – около 60–70 % сохраняется за ОАО «РЖД». Необходимо отметить, что в этом очень большая заслуга самой компании. Они были первыми, кто разработал и принял все необходимые решения по запуску механизма субсидированной ипотеки еще задолго до того, как Президент России Дмитрий Медведев летом 2008 г. призвал крупный бизнес в рамках решения жилищной проблемы взять на себя социальную нагрузку путем субсидирования своим работникам процентных ставок по ипотеке.

Всего к настоящему времени ТрансКредитБанк выдал уже около 13 тыс. кредитов с субсидированной ставкой. Начали мы с конечной ставки для получателя кредита в 2 % годовых, к середине 2008 г. из-за ситуации на финансовых рынках она немного подросла, однако все равно остается в четыре-пять раз ниже, чем типовые рыночные ставки по ипотечным кредитам.

Необходимо отметить, что сейчас ОАО «РЖД» предоставляет субсидию не всем своим работникам. В компании трудится более 1 млн человек, а на субсидии по процентной ставке могут рассчитывать пока только очередники, не получавшие жилье ранее. Речь идет по разным оценкам о 40–50 тыс. сотрудников. Это, в общем-то, немного для такой корпорации, особенно с учетом истории вопроса. Министерство путей сообщения СССР (а потом России) финансировало и само осуществляло строительство жилья с целью сделать его дешевле для своих сотрудников. Затем квартиры предоставлялись железнодорожникам с оплатой в рассрочку. Сейчас значительная часть расходов по приобретению жилья легла на самих сотрудников компании. Но тем, кто не в состоянии купить его по рыночным ценам и является очередником, ОАО «РЖД» субсидирует ипотеку. При этом выгоду получает не только работник, но и сама компания – появляется возможность поддержать и «закрепить» на рабочем месте ценных кадровых сотрудников.

По социальным кредитам для железнодорожников существует ряд ограничений. ОАО «РЖД» субсидирует кредиты на срок не более десяти лет и только по социальным нормам жилья. То есть, если работнику захочется приобрести 80 кв. м, а по социальным нормам ему полагается только 65, компания будет компенсировать кредитную ставку только на 65 кв. м, а на остальные 15 работнику придется брать кредит на обычных рыночных условиях.

В 2007 г. на пике падения ставок возможный максимальный размер социального кредита в ТрансКредитБанке достиг 100 % стоимости жилья. Правда, такой кредит без первоначального взноса можно было получить только при покупке квартир на первичном рынке недвижимости и у тех строительных компаний, заказчиком строительства для которых выступает ОАО «РЖД» или его дочерние структуры. Последнее обстоятельство, собственно, и позволяет ОАО «РЖД» обеспечить своим сотрудникам возможность приобрести жилье по ценам ниже рыночных. Оно же определяет тот факт, что большинство субсидируемого жилья приобретается железнодорожниками на первичном рынке недвижимости (строящееся жилье). Ипотеку на вторичном рынке ОАО «РЖД» также субсидирует, но в гораздо меньших объемах.

Итогом трехлетнего участия ТрансКредитБанка в ипотечной программе ОАО «РЖД» стал портфель субсидируемых кредитов работникам компании на сумму свыше 15 млрд рублей. При этом мы не единственный банк, который участвует в данной программе и никаких особых преференций, кроме желания работать, у нас не было и нет. В перечне уполномоченных ОАО «РЖД» банков по программе социальной ипотеки есть Газпромбанк, банк «Возрождение» и ряд других уважаемых кредитных организаций.

Что касается развития ипотеки «на улицу», то она предлагается клиентам ТрансКредитБанка с 2007 г. как один из традиционных рыночных инструментов в общей линейке банковских продуктов. ТрансКредитБанк – серьезный участник рынка розничных банковских услуг, у нас обслуживается более 2 млн физических лиц, и мы считаем, что обязаны предоставлять своим клиентам максимально широкий набор банковских продуктов.

Главной же задачей, повторюсь, в последние три года было развивать социальную ипотеку для наших крупных корпоративных клиентов, помогать обеспечивать жильем как можно большее число их сотрудников.

Корпоративная ипотека, безусловно, создает некоторый комфорт для банка. У нас на обслуживании корпоративные счета, зарплатные банковские карты. Все это позволяет отслеживать платежеспособность заемщиков в постоянном режиме. За три года ОАО «РЖД» ни разу не допустило невыполнения или просрочки своих обязательств по субсидированию процентных ставок, а клиенты-заемщики – неплатежей по кредитам. По субсидируемой ипотеке ни одного дефолтного заемщика у нас нет. Ни один коммерческий банк, а также государственная корпорация АИЖК не могут похвастаться таким качеством ипотечного портфеля. При этом необходимо отметить, что АИЖК ставит перед собой цели по максимальному увеличению объемов выданной ипотеки, поэтому ее ипотечный портфель в принципе не может быть наилучшего качества.

Однако социальная ипотечная программа вовсе не означает, что мы работаем в режиме «собеса», кредитуем абсолютно всех рекомендуемых нашими корпоративными клиентами сотрудников. Крупная компания – это сложная система, где, как правило, есть несколько центров принятия решений по социальным вопросам. Например, профсоюзы, заинтересованные в том, чтобы решить жилищные проблемы работника предприятия, часто не задумываются о его поведении как заемщика, о его способности рассчитаться по взятому кредиту.

Наши клиенты, как и везде, проходят андеррайтинг, хотя он не такой жесткий, как в других ипотечных банках. Количество параметров оценки клиента, которое в других банках иногда достигает 50–80, у нас в два раза меньше. С кредитными заявками клиентов так же, как и везде, работают риск-менеджеры. Отказы по выдаче ипотечных кредитов составляют около 5-10 % от объема заявок. Это меньше, чем у других банков, но достаточно с точки зрения поддержания качества нашего ипотечного портфеля.

Высокое качество кредитов важно, в том числе потому, что через год-полтора банк планирует рефинансировать часть ипотечного кредитного портфеля. Сейчас объем собственного капитала и связанных с ним значений обязательных нормативов Центробанка позволяют держать весь объем ипотечных кредитов на своем балансе. Кроме того, у банка есть в необходимом объеме долгосрочные финансовые ресурсы, полученные через механизмы синдицированного кредитования, размещение еврооблигаций и рублевых облигационных займов. Но к 2010 г. ипотечный портфель станет слишком большим, чтобы продолжать дальше обслуживать его самостоятельно.

При этом мы не можем продать наши ипотечные кредиты АИЖК, наши продукты не соответствуют стандартам Агентства. Кредиты с субсидированной кредитной ставкой или кредиты без первоначального взноса АИЖК рефинансировать не будет. Хорошей возможностью может стать секьюритизация портфеля и выпуск ипотечных облигаций. Конечно, для этого нам придется добиваться поручительства от ОАО «РЖД» по данным обязательствам, иначе в силу своей невысокой доходности они не будут интересны потенциальным инвесторам. Несмотря на то, что это будет нелегко, компания уже несколько лет не дает поручительств в виде финансовых обязательств, мы рассчитываем на это. Поручительство такой мощной корпорации как ОАО «РЖД» с международным рейтингом, равным суверенному, способно побудить инвесторов, включая многие отраслевые структуры, к вложениям в наши ипотечные ценные бумаги. Нулевой уровень дефолтов по ипотечным кредитам – явление на рынке довольно редкое.

В нынешней ситуации значительного роста кредитных ставок, когда разрыв между субсидируемой и рыночной процентной ставками увеличивается, нельзя не ожидать уменьшения роста объемов ипотечного кредитования. Когда межбанковские кредиты в кризисные дни доходят до 20 % годовых, выдавать кредиты на 25 лет по ставке 12 % годовых – нереально. И хотя «турбулентность» рынка снизилась, до сих пор непонятно, каким будет новый уровень кредитных ставок. Для его установления необходимо, чтобы рынок полностью успокоился. Ясно одно – таким, каким он был до сентября 2008 г., в ближайшие год-полтора он уже не станет.

При выросшей стоимости кредитов ипотека многим заемщикам будет менее недоступна. Развивать в таких условиях это направление розничного бизнеса как основное, «ударное» – нет смысла. К тому же ипотека – не самый высокодоходный банковский инструмент. Он стабильный, но малодоходный. В банковском бизнесе нормальной считается маржа в 4–6 %. Сегодня такая маржа для ипотеки, тем более социальной, не получается. В связи с этим можно уверенно констатировать, что ипотека не будет в ближайший год хитом наших продаж кредитных розничных продуктов.

Нормальному развитию ипотеки мешают две фундаментальные проблемы – отсутствие механизмов рефинансирования (долгосрочного фондирования) и дефицит жилья. Реального доступа к российским длинным ресурсам—средствам Пенсионного или Стабилизационного фонда – банки пока не получили. Займы на мировых финансовых рынках сейчас существенно осложнились. Сделок по секьюритизации ипотечных активов было всего несколько, да и то их «рыночность» под большим вопросом. Что касается рынка доступного жилья, то, несмотря на многочисленность программ и громогласных заявлений, его как не было, так и нет. В регионах цены в текущем году росли так, как это было три-пять лет назад в Москве, то есть каждый день новые цены. К сожалению, наши строительные компании пока не научились строить быстро, много и качественно. Без большого объема нового предложения, жилье всегда будет оставаться в дефиците, а цены – высокими. Возможно, определенные коррективы в этот прогноз может внести надвигающийся кризис рынка недвижимости, который с большой долей вероятности явится следствием текущего кризиса на финансовых рынках, правда, какие коррективы – сейчас предсказать не берусь.

Еще одной серьезной проблемой для ипотеки может стать отмена обязательного страхования жизни заемщика, за которую ратуют некоторые популисты. Если это произойдет, то любой здравомыслящий банк повысит ставку, в нынешней ситуации – минимум на 1–1,5 % годовых. Кроме того, ипотечные кредиты будет сложно секьюритизировать или продать: все институты, которые занимаются секьюритизацией или рефинансированием ипотечных портфелей, требуют страхования жизни заемщика, а не только объекта недвижимости (а еще и титула собственности, если сделка осуществляется на вторичном рынке).

Сегодня многие боятся наступления в России кризиса, подобного американскому кризису subprime. Но столь «плохих» кредитов у нас пока нет, по крайней мере, они не выдаются в массовом порядке. Subprime-кредиты могут появиться при массовом переходе на плавающую ставку, которая в Америке является основной. В этом случае, если процентные ставки, привязанные к индикаторам рынка, начнут расти, заемщики в силу увеличившихся ежемесячных платежей не всегда смогут продолжать рассчитываться по кредиту. Но пока в России такие кредиты не получили сколько-нибудь массового распространения. Парадоксально, но пример Америки показывает, что другой стороной решения проблемы доступного жилья (то есть когда его будет много) также может стать масштабный ипотечный кризис. Но при имеющемся у нас дефиците кризис, подобный американскому, мы увидим еще не скоро...