Григорий Куликов

Председатель совета директоров холдинга «МИЭЛЬ»

Григорий Львович Куликов родился в Москве в 1962 г. Окончил Московский институт электронного машиностроения по специальности «прикладная математика». Второе высшее образование получил в Московской государственной юридической академии. Прошел профессиональное обучение и стажировку в Канаде (1995), Швеции (1996), Венгрии (1997), Германии (1998). В 2007 г. завершил обучение по программе Executive MBA в Высшей школе экономики. В 1990 г. Основал компанию «МИЭЛЬ». В 1993 г. компания была преобразована в агентство недвижимости и начала активно осваивать все сегменты рынка недвижимости. Сегодня она успешно работает в области инвестиций, девелопмента, брокериджа, консалтинга и управления активами. Наиболее значимое достижение последних лет – преобразование компании «МИЭЛЬ» в холдинг. Это потребовало организационных изменений, а также развития корпоративной культуры, отвечающей реалиям современных бизнес-процессов и отражающей ценности новой философии бизнеса. Цель такой масштабной трансформации – обеспечение наиболее благоприятных условий для создания инновационных технологий, формирования эффективных команд специалистов, способных реализовать персональные схемы взаимодействия с клиентами. Григорий Львович Куликов – человек с широкими культурными и социальными связями. При его личной поддержке опубликовано более 100 альбомов известных исполнителей в жанре авторской песни.

Первые сделки с квартирами в рассрочку пришлись на 1994 г. Конечно, как все мы сейчас понимаем, назвать это ипотекой было нельзя. Во-первых, срок так называемого кредита под покупку жилья был сравнительно небольшим: до пяти лет, а в среднем два-три года. Во-вторых, сама схема сделки вызывала серьезные сомнения у клиентов, и даже при пристальном изучении казалась рискованной. Квартиры банк оформлял на аффинированные структуры, у которых клиент и выкупал приобретаемое в рассрочку жилье. До погашения всей задолженности об оформлении квартиры в собственность не могло быть и речи.

Ипотека в ее классическом понимании – передача недвижимости в собственность под залог – пришла в Россию только после кризиса 1998 г. Именно тогда стали появляться необходимые законы (об ипотеке, о залоге), давшие возможность, наконец, применить на российском рынке столь распространенный на Западе финансовый инструмент. Первые ипотечные программы банки стали предлагать в 1999 г., но тогда они еще не были рассчитаны на массового клиента. И первые три-четыре года отношение менеджмента банков к ипотечным заемщикам очень сильно напоминало отношение продавцов советского промтоварного магазина, в который была завезена партия импортных джинсов, к толпящимся у прилавков покупателям. Число ипотечных кредитов было ограничено, а желающих их получить – огромное количество. Выдавали как бы из-под полы и избранным.

Реально ипотечные программы пришли в массы только в 2004 г. Конечно, нельзя не признать, что сегодня ипотека набрала так называемую крейсерскую скорость. За восемь месяцев 2008 г. из 3700 тыс. сделок по новостройкам, закрытых компанией «МИЭЛЬ», около 30 % было проведено с привлечением ипотечного кредита. По нашим объектам-новостройкам, финансирование которых вела «МИЭЛЬ», доля ипотечных сделок достигла 43 % от общего числа реализованных квартир. Но потенциал рынка существенно больше.

«Жизнь» ипотеки, как и жизнь человека, похожа на зебру. Белая или черная полоса зависит от того, как обстоят дела на финансовых рынках. Когда после кризиса в 1998 г. банки пришли в этот сегмент, они боялись всего – самих заемщиков, невозвратов кредитов. Затем, распробовав «блюдо» под названием «ипотека», они стали все сильнее увлекаться процессом. Разрабатывались новые программы, совершенствовалась технология работы с клиентами. Параллельно пошло снижение процентных ставок – от 15 % годовых в валюте в 1999 г. до 9 % в июне 2008 г. Цены на рынке жилой недвижимости поползли вверх, и желающих воспользоваться ипотечным кредитом становилось все больше и больше. Время, когда банки особенно расслабились и предоставляли кредиты чуть ли не людям с улицы, пришлось на 2006 г. Именно тогда и сформировался российский subprime. Конечно, по объемам он не сопоставим с американским и является практически мизерным, но все-таки присутствует. Что удивительно: сейчас, когда кажется, что почти каждый покупает или купил квартиру по ипотеке, оказывается, что из общего количества московских квартир, а их число приближается к 4 млн, только 5 % находится под ипотекой.

Наш опыт показывает, что банковское сообщество в России очень нервное и осторожное. Именно поэтому нередки случаи, когда из-за отношения к клиенту риелтор и банк оказываются по разные стороны баррикад. Особенно это ощущается сейчас в период кризиса. Почти половина российских банков приостановила рассмотрение новых заявок на получение ипотечных кредитов. Плохо это или хорошо? Предсказуемо, скажу я. Нормальное желание пересмотреть свою политику и подстраховаться. Причем явление это временное. Как и всякий психоз, оно не может длиться долго, иначе придется признать, что рынок тяжело и неизлечимо болен, и обычной терапией здесь уже не обойтись. Некоторые банки ужесточили требования к заемщикам, ставки по валютным кредитам выросли до 13–14 %.

Если опустить тему кризиса, за прошедшие годы очень сильно изменились и усовершенствовались технологии работы банков в сегменте ипотечного кредитования. Сегодня на оформление сделки уйдет не больше часа. Если раньше проводилась просто проверка заемщика, то сейчас осуществляется квалифицированный андеррайтинг, многие банки пользуются так называемым скорингом. Потенциальный клиент проверяется по ряду стоп-факторов, и если они отсутствуют, ему выдается кредит. Все это повлияло на скорость рассмотрения заявок: вместо нескольких недель вы можете получить одобрение на выдачу кредита за один день. Это особенно ценно в условиях быстрорастущего рынка, каким он был в 2006 г., когда от быстроты принятия решения зависела окончательная цена вопроса. Несмотря на все бесспорные плюсы и улучшения, в сегменте ипотечного кредитования, в отличие от тех же потребительских кредитов, практически не работает система коллекторов, что, безусловно, осложняет работу с должниками.

Конечно, за последние несколько лет ипотечное кредитование в России получило большой толчок к развитию. Этого нельзя не признать. Но если сравнивать наш опыт с опытом стран Прибалтики, где ипотека стала развиваться в те же годы, что и у нас, – отставание налицо. Основным фактором, тормозящим лавинообразный рост ипотеки в России, является слабая информированность людей о возможностях этого продукта. Есть примерное понимание, что ипотека – это когда дают деньги на квартиру, но на каких условиях, под какой процент и какие риски присущи этому финансовому инструменту, обычный россиянин представляет плохо. Люди просто не знают ни реальных ценностей, ни угроз ипотеки. Брать же на себя обязанность по продвижению ипотеки в массы пока никто особо не хочет. За рубежом уровень информированности населения гораздо выше, и как следствие, выше показатели покрытия ипотеки. И здесь заслуга банков, риелторов, а также средств массовой информации. Люди не просто не боятся, они понимают, что ипотека – очень удобный и современный способ реализовать свои мечты.

Конечно, развитию ипотеки не может не мешать и общая непрозрачность экономики России: доля теневых зарплат особенно в регионах до сих пор очень велика. Это также негативно сказывается на развитии ипотеки, наблюдается низкая лояльность большинства банков к физическим лицам, желающим получить ипотечный кредит. Безусловно, вся процедура весьма технологична: есть перечень документов, формируется кредитное досье, но при этом говорить о каком-либо комфорте очень и очень тяжело. Это не может не отпугивать потенциальных, но не особо сведущих в вопросе ипотеки заемщиков. Именно здесь и необходим ипотечный брокер, который выведет подобного клиента, пройдя с ним все этапы, на финишную прямую. Безусловно, только на заключении одной сделки ипотечный брокер не останавливается. Он сопровождает клиента дальше. Я уверен, будущее за программами оптимизации кредитного пула каждого заемщика. Такой услуги пока не существует, но работа ведется. Речь идет о том, как максимально выгодно, комфортно и оптимально управлять кредитным портфелем клиента: кредитом на машину, квартиру. У многих в голове существует устоявшаяся модель – я беру ипотеку на квартиру, в которой проживу до конца жизни. Почему так однозначно? В Америке, где большая часть населения живет в кредит, принято менять жилье каждые 5 лет, при этом сами займы оформляются на 25. И это бескрайнее поле для ипотечного брокера – помочь человеку оптимизировать свой кредитный портфель с учетом изменений жизненных обстоятельств и приоритетов.

Несмотря на все эти проблемы, доля ипотеки будет только расти. Я вижу большой потенциал в хлынувшем сейчас в Россию реиммиграционном потоке из таких стран, как Канада и Израиль, в которых была сформирована сильная российская диаспора. Люди возвращаются на родину из-за высоких заработных плат, которые за последние годы возросли до небес. Они являются хорошим подспорьем для развития ипотеки, так как понимают, что это такое. Не следует также забывать о тридцатилетних гражданах.

Они уже не боятся кредитов, даже долгосрочных, у них опять же высокие зарплаты и есть огромное желание жить хорошо сегодня и сейчас.

Сегодня из всех ипотечных программ, существующих на рынках, наиболее распространена ипотека новостроек и вторичного жилья. Но опять же, из-за непрозрачности, которая свойственна как экономике России, так и российскому девелоперскому бизнесу, ипотека новостроек, в моем понимании, далека от идеала. Я уверен в том, что потребитель должен покупать квартиру уже на конечной стадии строительства, а не брать на себя все риски застройщика, когда еще не огорожена площадка. Для этого нужно совершенствовать существующее законодательство, а именно: ограничить объем средств физических лиц, привлекаемых на финансирование строительства объекта, до 20 %. Сейчас никаких лимитов не существует.

В сегменте ипотеки загородной недвижимости еще больше неразрешенных вопросов. По темпам развития он сильно отстает от ипотеки городского жилья. Первые прецеденты выдачи подобных кредитов появились вначале 2000-х гг., но в основном это были ситуации, когда банки давали кредит не под конкретный объект, а под конкретного клиента. Ипотека загородного жилья пока не стала массовой из-за того, что на рынке в реальности представлено мало стоящего продукта не только с точки зрения маркетинга, но и с точки зрения прозрачности деятельности девелопера. Сейчас уже существуют ряд коттеджных поселков, аккредитованных у банков, и на первый взгляд создается впечатление, что проблем нет. В реальности не все так безоблачно. По нашей статистике, на рынке сейчас представлено около 250–300 поселков, но мы, как риелторы, реализуем всего несколько десятков. Причина – в отсутствии необходимых легитимных документов, под которые банки готовы предоставлять кредиты.

Банки еще не привыкли к ипотеке загородной недвижимости как к массовому продукту. Существует определенный страх, связанный во многом с привычными для девелоперов коттеджных поселков правилами игры. В отличие от городского жилья, банкам на рынке загородной недвижимости приходится сталкиваться с земельным вопросом. Большинство застройщиков сегодня строят коттеджи на не раскадастрированном участке. Если такая земля была приобретена в кредит, ни один банк уже не выдаст ипотеку под строительство на ней коттеджа. Получается некая коллизия. Что интересно, в отличие от покупателей городской недвижимости, люди, приобретающие загородную, более подкованы и прекрасно понимают все преимущества ипотечных кредитов. Они покупают более дорогой товар и точно знают, чего хотят.

Артур Маркарян

Генеральный директор корпорации «Главстрой»

Артур Петрович Маркарян родился 31 марта 1968 г. в городе Черкесске Ставропольского края. В 1993 г. окончил Российский университет дружбы народов. Карьерный путь начал в банковской сфере, занимаясь проектным финансированием. Работал в Столичном банке сбережений, в «Менатепе», был вице-президентом российского отделения ABN AMRO. В 2000 г. возглавил дирекцию по финансам и экономике компании «Носта» (Орско-Халиловский металлургический комбинат). Занимал позиции CFO в крупнейших химических компаниях России – «Уралкалий» и «Еврохим». С апреля по декабрь 2006 г. состоял в должности управляющего директора по строительному бизнесу компании «Базовый элемент». С июля 2006 г. – генеральный директор, председатель правления корпорации «Главстрой».

Ипотека сама по себе не панацея и не какое-то чудодейственное средство для решения жилищной проблемы. Акцент необходимо делать на устранении проблем, тормозящих развитие предложения на рынке недвижимости, то есть на увеличении объемов строительства. Это позволит сбалансировать рынок жилья, сделать его стабильным, предсказуемым, что позитивно отразится и на ипотечном рынке.

Будущее у ипотеки есть, однако нужно понимать, что в сегодняшних условиях задача развития ипотечного рынка вторична. Можно сказать, что на данный момент в России существует дефицит предмета ипотечной сделки – жилья. Объемы строительства недостаточны для того, чтобы в полной мере удовлетворить существующий спрос, который накапливался в течение нескольких десятилетий. Именно поэтому растут цены, и при упрощении доступа к кредитным ресурсам дисбаланс спроса и предложения только усиливается, что приводит к новому росту цен на квартиры. В этих условиях приобретение жилья даже с помощью кредита – малореальная перспектива для многих людей. Неслучайно, согласно опросам общественного мнения, одной из основных причин, препятствующих развитию ипотеки в России, люди считают быстрые темпы роста цен на недвижимость.

Поэтому необходимо смещать акценты. Мы в большей степени нуждаемся не в стимулировании спроса, который и так высок, а в создании условий, способствующих многократному увеличению предложения жилья на рынке. А значит, речь должна идти о массовой застройке территорий.

Но с чем сегодня сталкивается девелопер? Первая проблема в том, что инвестору негде строить – наблюдается дефицит готовых под застройку площадок. Все упирается в проблему инфраструктуры. Невозможно много строить, создавать доступное для населения жилье, если ты должен обеспечить строительство дорог, подведение коммуникаций, решить проблемы с энергетиками и т. д. Это приводит к резкому увеличению стоимости строительства и соответственно, к росту цен на жилье для конечного покупателя. Подобные проблемы должны решаться в рамках государственных программ. Нужно снять с инвестора лишние обязательства.

Вторая проблема: строители остаются без длинных денег, в которых остро нуждаются. Банковская система не развита. У нас всего два банка, которые активно финансируют инвестиционно-строительные проекты – Сбербанк и ВТБ. Все остальные финансируют залоги. Если такая система сохранится, то финансовые проблемы застройщиков будут подстегивать рост цен, и ипотека будет бессильной. Это замкнутый круг.

Третья проблема: длительность согласовательных процедур. Инвестор, выиграв аукцион на право аренды земли, заинтересован начать строительство как можно быстрее. Вложенные средства должны работать, но из-за чрезвычайно долгих согласований, крайней забюрокраченности этого процесса они остаются замороженными на длительный срок. Более того, инвестор уже несет расходы, ведь привлеченные кредиты необходимо обслуживать. Опять необоснованно растут расходы девелопера, что подталкивает цены на недвижимость вверх.

Еще один момент. Теряя время на согласованиях, застройщик вынужден начинать продажу жилья на ранних стадиях строительства. Но при этом население не может в полной мере воспользоваться ипотекой. Участие в этом процессе банков и механизмов ипотечного кредитования сводится «на нет». Банки в большинстве своем лукавят и выдают кредиты на незаконченные новостройки, оформляя договор залога лишь после сдачи дома госкомиссии и регистрации собственности. Но, понятно, что эти кредиты обходятся населению значительно дороже, ведь кредиторы стараются защитить себя от возможных рисков.

Без учета существующих проблем мы получаем «сырое» законодательство. Инвестиционно-строительная деятельность «зарегулирована», принятые в последние годы законы существенно усложнили деятельность девелоперов и вместе с тем, по сути, не решили проблему защиты и обеспечения интересов конечного приобретателя жилья.

Только решение проблем, сдерживающих увеличение объемов строительства жилья, позволит сбалансировать спрос и предложение, сделает рынок стабильным и предсказуемым. Только в этих условиях ипотека перестанет быть фактором, который хоть и не существенно, но влияет на рост цен. Только в этих условиях ипотека станет реальным инструментом, который позволит большинству людей решать жилищную проблему.

Николай Кошман

Президент Ассоциации строителей России

Николай Павлович Кошман родился 5 апреля 1944 г. в селе Мироновка Ново-Георгиевского района Кировоградской области Украинской ССР. Окончил Днепропетровский автодорожный техникум, Уссурийское военное автомобильное училище, Военную академию тыла и транспорта. Генерал-полковник; служил в железнодорожных войсках; участвовал в ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС (1986). В 1995–1996 гг. – заместитель директора Федеральной службы железнодорожных войск РФ, заместитель командующего Железнодорожными войсками РФ по вооружению. В 1996 г. был прикомандирован в качестве советника к аппарату полномочного представителя Президента РФ в Чеченской Республике. Апрель-ноябрь 1996 г. – председатель правительства Чеченской Республики. С октября 2002 г. – председатель Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. В апреле 2004 г. был освобожден от должности председателя Госкомитета по строительству и ЖКХ в связи с его упразднением. Имеет звания «Заслуженный строитель РФ», «Почетный строитель России»; награжден орденами Красной Звезды, «За службу Родине в Вооруженных Силах СССР» третьей степени, девятью медалями. Женат, имеет двоих сыновей.

Я считаю, что наша задача – строить по-настоящему доступное жилье, которого пока нет в нашей стране, несмотря на разные государственные программы. В решении таких стратегически важных задач должны быть задействованы и бизнес, и государство. В этом процессе требуется участие регионального, федерального, муниципального бюджетов, энергетического комплекса. Но пока энергетики не умерят свои амбиции, пока под социальное, то есть доступное жилье, не будет бесплатно выделяться земля, мы не сможем решить эти задачи. Увеличение объемов строительства жилья – единственный способ снизить его цену и сделать ипотеку более доступной. Но темпы ввода жилья сейчас сокращаются, так как в строительной отрасли есть ряд существенных ограничений, которые не позволяют поддерживать ту динамику, которую мы наблюдали в 2006–2007 гг. Стоимость жилья складывается из очень многих составляющих, и для того чтобы сделать его доступным, нужно пересмотреть каждую из них.

Земля и согласования – самые насущные вопросы. Получить земельный участок под застройку или разрешение на строительство – настоящая проблема, в том числе, кстати, и из-за несовершенной законодательной базы. А всего-то нужно добавить одну строчку в Градостроительный и Земельный кодексы: «Разрешение на строительство должно быть выдано не позднее пяти-шести месяцев после обращения». Сегодня застройщику на получение всех необходимых виз и согласований требуется два-три года. Замечу, что в 2007–2008 гг. возникли проблемы с кредитованием строительства. Этот негативный фактор в сочетании с увеличивавшимися для девелоперов рисками не реализации построенного жилья, а также начатой радикальной реформой инвестиционно-строительной деятельности на основе Федерального закона № 214-ФЗ и перехода на аукционную продажу земельных площадок под застройку, существенно снизили в 2008 г. темпы ввода жилья (менее 3 %).

Стоимость земли – тема отдельного разговора. При той цене, по которой на аукционах предлагаются площадки под застройку, дешевое жилье построить нереально в принципе. Мы образовали в структуре Ассоциации Департамент малоэтажного коттеджного строительства, который занимается привлечением инвестиций в строительство социального жилья. Первые результаты уже есть в Ярославле и на Алтае. В Ярославле область выделяет бесплатно землю под строительство поселка из 4000 малоэтажных домов. Когда поселок будет построен, компания «Ярослав Мудрый», инвестор строительства, продаст его области по себестоимости. По этой же схеме планируют действовать на Алтае. Уже есть компании, которые задумываются о будущем страны, ведь важно, чтобы бизнес тоже принимал на себя социальную ответственность и делился с обществом сверхприбылью.

Необходимо в сжатые сроки модернизировать отечественную строительную индустрию. Без этого нам точно не удастся решить задачу увеличения объемов строительства. Ведь многие проблемы возникают и из-за дефицита качественных, современных и дешевых стройматериалов. Нет заводов! На их возведение нужно потратить два-три года, зато потом это позволит резко увеличить темпы строительства. Сейчас в бюджетном строительстве материалы составляют 50–60 % себестоимости. Причем заметьте, что сегодня все цементные заводы находятся в собственности частных компаний, которые диктуют цены на рынке. Именно поэтому Ассоциация строителей России выступила с предложением создать государственную корпорацию промышленных строительных материалов, которая бы возвела цементные заводы. Конечно, для этого ей необходимо передать все карьеры, даже те, где ведется разведка. Эта же госкорпорация взяла бы на себя строительство кирпичных, стекольных заводов, заводов ячеистых бетонов. Потом госкорпорацию можно было бы сделать открытым акционерным обществом, оставив у государства блокирующий пакет акций – 25 % плюс одна акция. Реализация этого проекта также позволила бы снизить себестоимость строительства именно социального жилья.

Сегодня нет никаких экономических стимулов для снижения затратной части. Даже если строить очень дешево, продавать все равно будут по цене, которую определяет рынок. Демпинговать никто не будет. Но, с другой стороны, платежеспособных граждан у нас всего 15 %, остальные 85 % находятся вне свободного рынка приобретения жилья. Именно для этой части населения должны быть выстроены механизмы финансовой поддержки со стороны государства. В этом нерыночном сегменте можно регулировать цены рыночными методами, исключая из конечной стоимости жилья те деньги, которые вкладывались в инженерную, социальную, транспортную и прочую инфраструктуры. И здесь государство, регион или муниципалитет, выступая соинвестором, вправе диктовать свои условия ценообразования, вправе давать заказ на строительство по более дешевым технологиям. Этот шаг позволит, с одной стороны, снизить социальную напряженность, а с другой – получить прибыль (как соинвестор).

Замечу, что удешевить себестоимость строительства может применение новых технологий. В Ассоциацию постоянно поступают предложения с разработками новых строительных материалов и технологий от различных институтов или же самостоятельных ученых-разработчиков. Ассоциация всегда оказывала и будет оказывать помощь своим членам Ассоциации во внедрении новых методов и технологий строительства, а также содействовать развитию партнерских отношений в области строительства и производства строительных материалов.

Крупные российские компании уже используют самую современную технику и технологии. Меня очень радует появление новых материалов. Например, сейчас одним из самых перспективных теплоизоляционных материалов является пеностекло. Это уникальный компонент, изготовленный на основе обычного стекла, который является пожаробезопасным, экологически чистым, энергоэффективным. Ведется работа по изготовлению стеновых блоков из этого материала. Член Ассоциации – компания «СТЭС-Владимир» начала строительство завода по производству пеностекла. Недавно также была создана рабочая группа по строительству нового завода пеностекла в Перми. Большую работу в этом направлении ведет организация Penostek в Подмосковье. Пусть эти факты – капля в море, которая не решит сегодня проблем стройкомплекса, но это шаг вперед.

Саморегулируемые строительные организации (СРО) – еще один шаг вперед, такой орган будет действовать по принципу «все отвечают за каждого, а каждый – за всех». Совет СРО сможет выделить нуждающейся в поддержке компании ту или иную сумму для завершения строительства. Понятно, что компания возвратит эти деньги с процентами. Все страховые риски СРО также берет на себя, государство же оставляет за собой функцию стройнадзора.

Я считаю, что закон о саморегулировании был просто необходим, потому что сегодня на нашем строительном рынке существует около 60 % компаний, которые, к примеру, имеют уставный капитал 10–15 тыс. рублей, но при этом не боятся браться за многомиллионные объекты. Попав в тяжелые финансовые условия, не рассчитав соразмерность доходов и расходов, не учтя инфляцию, они заканчивают крахом. Остаются обманутые дольщики, замороженные проекты. Отвечать по своим обязательствам этим компаниям нечем – об их уставном капитале я уже говорил. Поэтому в основе деятельности строителей должно лежать, прежде всего, финансовое состояние организации. Она должна отвечать за свои действия. Например, в Китае есть четыре категории лицензий: высшая, первая, вторая и третья. Помимо истории компании за последние два-три года, наличия у нее проектных и технических групп, соблюдения качества строительства и безопасности, самый главный вопрос – это ее уставный капитал. Причем высшую категорию может получить лишь организация, у которой на счету не менее $300 млн! Первую категорию – организация, имеющая $300–100 млн, вторую – предприятие с $60-100 млн, третью – компания с $8-60 млн. Почувствуйте разницу!

Да, противники у этого подхода есть, и они говорят о существовании у любой компании коммерческой тайны. Но я считаю, что в нормальной организации, которая зарабатывает деньги, а не ворует их, коммерческих тайн быть не должно. И именно закон о саморегулировании должен очистить рынок от подобных компаний и тайн. Финансовое состояние – это тот пункт, который должен быть известен о предприятии наряду с его историей (как оно создавалось и развивалось). На стройке должен быть строгий порядок, и с помощью саморегулирования мы проведем «ревизию» всех участников строительного рынка, реально избавимся от балласта и обеспечим надлежащее качество строительства на всех уровнях.

Кстати, при подготовке закона о саморегулируемых организациях все строительное сообщество впервые выступало единым фронтом. Я с самого начала был сторонником саморегулирования. По нашей инициативе был создан Координационный совет, который возглавил очень уважаемый в сообществе человек – бывший министр строительства Ефим Басин. В Совет вошли представители всех строительных объединений. Сегодня сделано главное – есть указ президента, четко определены позиции по лицензированию. Все выданные лицензии действуют до 1 января 2010 г. Этот период является переходным, должны быть сформированы саморегулируемые организации строителей, изыскателей и проектировщиков.

Сейчас, в период финансовой нестабильности на мировых рынках, заявлений банков о повышении ипотечных ставок или вообще отказа от кредитования населения, я считаю, что все же необходимо подвести итоги десяти лет, прошедших после принятия Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Следует отметить, что созданы нормативная правовая база и региональная инфраструктура, обеспечивающие функционирование системы ипотечного кредитования. Во всех регионах действуют ипотечные компании и сервисные агенты, более 300 банков в 2007 г. выдавали ипотечные кредиты. С помощью последних купили квартиры и дома около 700 тыс. российских семей. Совершены первые сделки по рефинансированию кредитных организаций, предоставляющих населению ипотечные кредиты.

Но пока еще существует несколько нерешенных проблем, главной из которых является формирование вторичного рынка закладных, что предусмотрено Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования, определяющей стратегию развития института ипотеки в России. Только при условии согласованного развития первичного и вторичного сегментов ипотечного рынка можно привлечь долгосрочные финансовые ресурсы для рефинансирования первичных ипотечных кредиторов. Следствием недооценки важности этой проблемы стали сложности, возникшие у многих банков в регионах. У этих финансовых учреждений не было длинных пассивов, а объемы ипотечного кредитования резко возросли при том, что сделки по секьюритизации обеспечили рефинансирование лишь чуть более 10 % ипотечных кредитов. В итоге количество ипотечных кредитов в этом году снизилось.

Подчеркиваю, что хотя российской ипотеке не грозит кризис, аналогичный разразившемуся на международных финансовых рынках, многие предпосылки, которые привели к колоссальным потерям ряда ведущих американских ипотечных компаний, характерны и для нашего рынка. Я не могу согласиться с теми драматичными оценками относительно положения дел с ипотекой в России, которые делаются в СМИ. Я считаю, что нам предоставляется уникальная возможность извлечь для себя уроки из кризиса американской ипотеки, изучая негативный опыт других.

Нужно понять, что в основе системы ипотечного кредитования лежат тонкие финансовые механизмы, нарушение принципов функционирования которых может привести к серьезным негативным последствиям. В свою очередь, увеличение объемов ипотечного кредитования существенно зависит от прозрачности всех отношений и процедур для инвесторов, обеспечивающих рефинансирование первичных ипотечных кредиторов. Ведь именно они определяют все основные правила игры на ипотечном рынке. И самое главное – развитое ипотечное жилищное кредитование обеспечивает доступность жилья только для тех семей, которые имеют накопления и стабильные доходы, достаточные для внесения месячных платежей по ипотечным кредитам. Поскольку при существующих доходах и уровне цен на жилье не более 10 % российских семей в состоянии приобретать жилье в кредит, то система ипотечного жилищного кредитования не может служить основным инструментом повышения доступности жилья для граждан России. Все-таки единственный способ снизить цену и сделать ипотеку более доступной – увеличить объемы строительства.

Анна Горячева

Вице-президент, начальник департамента по работе с физическими лицами Газпромбанка

Анна Рифатовна Горячева в 1985 г. окончила Московский институт народного хозяйства имени Г. В. Плеханова по специальности «Экономика промышленности». В 2001 г. получила специальность «Лингвистика и межкультурная коммуникация» в Институте английского языка. До 2002 г. руководила управлением обслуживания физических лиц департамента ОПЕРУ в Транскредитбанке, возглавляла департамент обслуживания частных лиц и осуществления расчетов с использованием пластиковых карт в Российском национальном коммерческом банке. В Газпромбанке работает с 2002 г., с декабря 2004 г. – начальник департамента по работе с физическими лицами. В феврале 2007 г. назначена вице-президентом, директором департамента по работе с физическими лицами Газпромбанка. Замужем, имеет дочь.

Многие российские банки предлагают ипотечные программы на покупку загородной недвижимости. Однако условия по ним менее привлекательные, чем по кредиту на покупку городской квартиры, да и оформить такой кредит несколько сложнее. На это у банков – участников рынка загородной ипотеки существуют определенные причины.

Так уже сложилось исторически, что кредиты от российских банков на покупку загородной недвижимости всегда дороже, чем на приобретение квартир. Если среднерыночные ставки по городской ипотеке составляют сейчас 12–13 % годовых, то ставки по кредитам на покупку загородного жилья – 14–16 % годовых. Конечно, при выборе загородных ипотечных программ суммы, запрашиваемые потенциальными заемщиками у банка, на порядок выше, чем при обычной ипотеке. Но банки при этом сознательно увеличивают и первоначальный взнос при покупке городской недвижимости, заемщик должен внести не менее 10 % стоимости квартиры, для загородного дома – не менее 30 %.

Одной из причин ценовых различий таких ипотечных программ являются риски, связанные с реализацией дома в случае взыскания на недвижимость. Для банка, выдающего ипотечный заем, важны ликвидность обеспечения и возможность быстрой реализации на случай, если заемщик не сможет обслуживать свой долг по кредиту. Опыт многих банков показывает, что в случае дефолта заемщика, когда банку приходится самостоятельно реализовывать залоговую квартиру, городская недвижимость реализуется достаточно быстро. Дома же в коттеджных поселках (а в настоящее время Газпромбанк предоставляет кредиты на строительство загородной недвижимости исключительно в организованных коттеджных поселках) менее ликвидны. Несмотря на то, что в последнее время мы наблюдаем бум коттеджного строительства и рост спроса на загородную недвижимость, реализация дома в коттеджном поселке может занять от полугода и больше. Некоторые банки – участники рынка загородной ипотеки отмечали случаи, когда такой залог продавался в течение трех лет. Поэтому стоимость кредита на загородное жилье, как правило, на один-два процентных пункта выше, чем в случае с городской недвижимостью.

При этом сроки кредита на покупку загородного дома, как правило, меньше, чем на покупку городской квартиры. И это также связано с желанием банка минимизировать свои риски.

Для минимизации собственных рисков банк предъявляет к заемщику требование по страхованию жизни и здоровья или от несчастного случая на весь срок действия кредита, а также по страхованию имущества и титула собственности после оформления права собственности заемщика на объект недвижимости.

Более жесткие условия по загородной ипотеке банки оправдывают еще и тем, что такая недвижимость, как правило, не является первой необходимостью для заемщиков. Если граждане приобретают квартиру, то в большинстве своем делают это для проживания. Исключение может составлять лишь приобретение квартир в инвестиционных целях, но в целом по России доля таких покупок не велика. Загородная недвижимость – это уже, как правило, в России предмет роскоши. И потенциальные заемщики, которые обращаются за такими кредитами, располагают совершенно другими доходами. Цена коттеджа в Подмосковье составляет сейчас $1 млн и более. Позволить себе взять кредит на покупку такого дорогостоящего дома может заемщик с доходами выше среднего уровня.

По сути, сделка по загородной ипотеке состоит из двух частей: предоставление денежных средств на покупку земли и на приобретение либо строительство дома. При этом сделка оформляется одним договором. При оценке загородной недвижимости на ее стоимость влияют слишком много субъективных факторов. Цена загородной недвижимости включает в себя стоимость земельного участка и жилого дома. При этом даже в одном поселке близкие по параметрам объекты могут сильно различаться в цене, например участок у воды стоит дороже участка, расположенного в центре поселка. Кроме того, возможно дополнительное благоустройство территории (ландшафтный дизайн), стоимость которого также учитывается при определении общей стоимости объекта кредитования. В сделках с объектами недвижимости в стандартном поселке есть возможность более объективно и с меньшей погрешностью оценить его рыночную и ликвидационную стоимость.

Конечно, банки предпочитают кредитовать покупку уже построенных домов. Если же заемщик берет кредит на приобретение земельного участка и дальнейшее строительство дома, то банк обязательно рассматривает все условия застройки: как и где планируется строить дом, есть ли утвержденный проект на строительство от компании-застройщика, в чьей собственности находится земля под застройку. Если дом строится в организованном поселке, то, как правило, земля предлагается с подрядом. То есть уже имеется застройщик, который будет осуществлять строительство данного коттеджа. В этом случае у банка появляются определенные гарантии, что коттедж, на который он предоставляет денежные средства, будет построен. Банк может предоставить заемщику кредитную линию с поэтапными выплатами, которые будут совпадать с этапами постройки коттеджа. При этом именно банк будет контролировать, какая сумма направлена на покупку земельного участка.

При кредитовании на приобретение объекта загородной недвижимости банк ориентируется на отчет об оценке, предоставляемый независимой оценочной компанией. Отчет об оценке в обязательном порядке содержит фотографии внешнего и внутреннего вида объекта. Отчет об оценке предоставляет сам заемщик, банк предлагает список оценщиков, которые, по его мнению, адекватно работают на рынке. При этом участники рынка сейчас часто жалуются, что некоторые оценочные компании завышают реальную стоимость объекта. Это происходит в случае сговора оценщика и заемщика, которому выгодно получить как можно большую сумму кредита.

Определенные сложности могут возникнуть и при оценке самой земли, ведь она является нетипичным товаром на рынке недвижимости. У земли может быть разное целевое назначение, и далеко не на всех участках, которые продаются, можно легально строить дом. Крайне запутанными бывают и вопросы собственности на продаваемые участки. Нередки случаи, когда у продавца жилья просто нет надлежащим образом оформленного права собственности на землю, которую он продает. Застройщик только рассчитывает на то, что в ближайшем будущем он сумеет переоформить категорию назначения земли. Но риски покупателя, вкладывающего средства в строительство на такой земле, значительны. Сложность состоит также в том, что предметом ипотеки могут быть только частные земли. Муниципальные, государственные и земли сельскохозяйственного назначения, в соответствии с российским законодательством, не могут быть заложены.

Оценка объекта под выдачу кредитных средств необходима банку для того, чтобы понять, насколько реально его будет продать в случае реализации залога. К сожалению, на рынке известны случаи, когда продавцы сознательно завышали стоимость объекта, и продать залог по цене покупки было невозможно. При оценке ликвидности земельного участка (в частности, в Подмосковье) в первую очередь учитываются три главных критерия, обусловливающих его престижность – это направление (в данном случае принято привязываться к шоссе), расстояние от МКАД и окружение земельного участка. Большое влияние на стоимость оказывает степень развитости инфраструктуры. Так, при наличии подведенных коммуникаций участки ценятся значительно дороже, чем при их отсутствии.

Например, в Московской области относительно недавно была построена Рижская автомагистраль, которая достаточно удалена от населенных пунктов. А Горьковское шоссе, наоборот, проходит через населенные пункты и очень сильно перегружено. Поэтому Рижское шоссе в данном случае более востребовано и цены на дома в поселках там заметно выше. С другой стороны, как только увеличивается количество предложений на данном направлении, цены снижаются. При ценообразовании на загородную недвижимость очень важен баланс спроса и предложения. Для банка также большое значение имеет ликвидность обеспечения, которым является уже готовая недвижимость. Но ликвидность объекта не всегда совпадает с его высокой ценой. Например, ликвидными будут считаться земля и находящийся на ней объект недвижимости в стандартном коттеджном поселке в Подмосковье, нежели на Рублевском шоссе, так как дорогой коттедж при необходимости продать значительно сложнее.

При покупке загородного жилья существует такой нюанс, которого нет в случае с городской недвижимостью. Как правило, продавцы всегда включают в стоимость инфраструктуру, которая в дальнейшем не становится собственностью заемщика. Например, это близлежащие территории с имеющейся инфраструктурой, что учитывается в стоимости самого коттеджа. Поэтому и стоимость квадратного метра при приобретении дома в коттеджном поселке всегда дороже. Это является еще одной причиной, по которой ставки по данному продукту выше.

Можно выделить несколько этапов сделки по покупке загородной недвижимости. Сначала потенциальный заемщик с помощью рекламных объявлений или собственными силами выбирает понравившийся ему загородный дом. Затем он приходит в банк для подачи заявки, чтобы получить кредит на его покупку. Банк предоставляет стандартный список необходимых документов, при этом он вправе выдвигать дополнительные требования по запрашиваемым документам. В список на заявку по кредиту, как правило, входят анкета заемщика и созаемщиков, заявление на получение кредита, информация о доходах заемщика, копия трудовой книжки и другие документы. Банк также запрашивает документы от застройщика: разрешение на строительство, бумаги на землю, регистрационные документы и т. д. На проверку документов потенциального заемщика и застройщика обычно необходимо не менее двух недель.

На этапе строительства дома стоимость ипотечного кредита может быть дороже на один-два процентных пункта. Когда дом уже построен и оформлен в собственность, банк может снизить стоимость кредита на эту же величину. Конечно, такие условия предлагают не все кредитные организации. Однако опыт работы ГПБ показывает, что такая система кредитования стимулирует заемщика быстрее собрать документы для подачи их в регистрационный орган, предъявить дополнительные требования к организации, отвечающей за строительство дома и др.

При оценке платежеспособности потенциального заемщика банк учитывает не только величину его доходов, но и регулярность их выплат.

Значительно легче получить кредит для покупки дома в том поселке, в котором банк является соинвестором застройки. В этом случае банк может контролировать ход строительства и лучше оценить риски потенциальных заемщиков. Но следует признать, что таких проектов на рынке загородной недвижимости сейчас немного. Если банк выдает кредит на строительство дома, то, как правило, требует дополнительного обеспечения. Одним из видов такого обеспечения может быть поручительство физических лиц, совокупные доходы которых должны превышать доходы самого заемщика.

После предварительного одобрения банком кредитной заявки потенциальный заемщик обращается к продавцу и оформляет соответствующие документы на покупку загородного дома. Заемщику следует заключить с продавцом договор купли-продажи либо договор поэтапного соинвестирования. После подписания документов с продавцом заемщик в обязательном порядке предоставляет банку копии всех документов. Банк еще раз рассматривает условия и цену продажи загородного дома и на основании анализа документов принимает окончательное решение о предоставлении кредита. При этом сумма кредита может быть скорректирована, так как непосредственно при оформлении с продавцом величина сделки может быть изменена как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения.

Как правило, 80 % будущих заемщиков предпочитают сначала обратиться в банк для расчета суммы потенциального кредита и ежемесячных платежей по нему. И только после этого выбирают для себя подходящий объект покупки. В данном случае банк также заинтересован в предварительном анализе кредитоспособности заемщика и потенциального объекта залога. Если объект залога не соответствует требованиям банка, то заемщик может получить отказ в выдаче кредита на покупку данной недвижимости. Однако это не означает, что банк отказывается рассмотреть иной объект залога.

Очень важно понимать, что проверка кредитоспособности заемщика, компании-застройщика и самой земли никак не защищают клиента банка от проблем, которые могут возникать при строительстве жилого дома. Согласно действующему российскому законодательству, заемщик несет самостоятельную ответственность за выплату кредита. И в случае взыскания долга банк будет обращаться именно к нему, а не к застройщику.

После выплаты большей части ипотечного кредита заемщик может рассчитывать на получение нового кредита в том же банке, например на ремонт. В качестве залога по новому кредиту будет выступать загородный дом, на строительство которого был предоставлен первоначальный кредит. Однако банкиры, как правило, ограничивают суммы займа и выдают на ремонт, например, не более 50 % первоначальной стоимости залогового жилья или устанавливают верхний предел в размере около $300 тыс. По расчетам банкиров такой суммы вполне достаточно на обустройство подмосковного коттеджа.

Значение ипотеки по загородной недвижимости в регионах несколько отличается от ее значения в столице, поскольку она включает земельные участки с жилыми домами в черте города, и такая недвижимость используется заемщиками для постоянного проживания.

Все кредитные договоры по региональным сделкам на приобретение недвижимости обязательно согласовываются в головном офисе банка, который устанавливает минимальную ставку по кредитному продукту. Однако региональный филиал банка вправе самостоятельно увеличить стоимость ипотечного кредита, если это позволяют конкурентные условия на местном рынке. Предоставляемый пакет документов на покупку дома и земли во всех регионах одинаков, существуют лишь небольшие различия с учетом требований местных регистрационных органов. Форма расчетов по покупке домов также может быть разная. Например, в Москве при покупке готовой недвижимости распространена форма расчетов с использованием индивидуальных банковских ячеек. В случае покупки строящегося дома денежные средства безналичным путем переводятся на расчетный счет продавца. В регионах помимо индивидуальных банковских ячеек используется аккредитивная форма расчетов.

Сегодня наблюдается увеличение спроса на приобретение жилья за городом. Однако ипотечное кредитование в данном секторе развивается медленно. По оценкам экспертов, несмотря на растущий спрос на коттеджи и таунхаусы, на ипотеку загородной недвижимости приходится не более 4 % общего объема ипотечного кредитования в России. И это независимо от того, что банки довольно активно предлагают программы загородной ипотеки. С ухудшением ситуации на мировых финансовых рынках банки лишаются доступа к дешевому фондированию за рубежом, в связи с чем вынуждены пересматривать условия ипотечного кредитования, в том числе на приобретение или покупку под залог загородных домов.

Если раньше, например, кредитные организации соглашались кредитовать покупку любого строящегося коттеджа, то сейчас они все чаще требуют, чтобы коттедж находился в организованном поселке. Для банка выгодно инвестировать такой проект, тогда он может контролировать строительство поселка и потом кредитовать физических лиц. Однако подобная форма взаимовыгодного сотрудничества требует также и значительных финансовых ресурсов. Помимо основного риска для банков – низкой ликвидности такого вида обеспечения, есть еще много второстепенных рисков, например, связанных с землей, подведением коммуникаций, изменением целевого назначения земельного участка и др. Поэтому возможно возникновение проблем и у застройщиков, которые рассчитывают на финансирование со стороны банков.

Однако, несмотря на все эти ограничивающие развитие загородной ипотеки факторы, банки полны оптимизма, считая, что имеется определенная категория клиентов, которая ориентируется на жилье за городом. Именно за счет сохранения круга потенциальных заемщиков такой недвижимости спрос на нее будет расти. А с развитием инфраструктуры загородных поселков и возможности полноценной замены квартиры загородным домом подобная тенденция будет нарастать.

Алла Цытович

Управляющий директор блока «Розничный бизнес» Банка Москвы

Алла Вадимовна Цытович окончила химический факультет МГУ им. М. В. Ломоносова, получила ученую степень кандидата химических наук. После аспирантуры два года работала в Heriot-Watt University (Эдинбург, Великобритания). В 2003 г. получила степень FLMI (Fellow, Life Management Institute) в области управления финансовыми организациями от LOMA (Life Office Management Association), США. В 1999–2004 гг. Алла Вадимовна являлась директором по корпоративным продажам страховой компании «AIG Россия». С 2004 г. работала в банке DeltaCredit, где прошла путь от директора по корпоративным продажам до вице-президента по развитию бизнеса. В 2007 г. А. В. Цытович перешла на работу в Банк Москвы. На позиции управляющего директора блока «Розничный бизнес» отвечает за развитие розничного бизнеса.

Ипотечному бизнесу Банка Москвы чуть больше трех лет. Начиналось все в 2006 г. Мы стали заниматься ипотекой, когда в России она существовала уже восемь лет, с 1998 г. Но наши клиенты сразу заявили высокий спрос на ипотечные кредиты, и он сохраняется. В России для людей очень большое значение имеет бренд, узнаваемость банка. Банк Москвы относится к числу таких узнаваемых финансовых предприятий. Клиенты, имея наши зарплатные карты или взяв однажды у банка потребительский кредит, обращаются к нам вновь, а не идут в другой неизвестный им банк. Главное для банка – воспользоваться таким шансом. Мне кажется, нам это удалось – объем портфеля ипотечных кредитов составляет $1 млрд. Я думаю, это прекрасный результат за три с половиной года.

Конечно, можно развиваться в три раза быстрее, если давать кредиты всем желающим. Но у нас никогда не было задачи «хапнуть» весь рынок. Российский рынок очень неоднородный, огромное количество клиентов на нем не являются благонадежными. Если посмотреть на статистику дефолтов по кредитам, выданным по стандартам АИЖК, то в некоторых регионах насчитывается до 20 % таких ипотечных кредитов от выданных. Это может создавать социальную напряженность в конкретном регионе. В России, когда человека выселяют из квартиры за неплатежи по ипотеке, пресса во всем обвиняет банк, забывая, что квартира у него в залоге.

Чтобы избежать негативного воздействия на имидж, а мы очень дорожим своей репутацией, наш банк кредитует только очень надежных и проверенных заемщиков, о которых мы со 100 %-й уверенностью можем сказать, что даже если эти люди потеряют работу, то найдут новую и смогут платить по кредиту. У нас один из самых низких процентов дефолтов на рынке. Зато количество отказов иногда доходит до 20 %.

Почему Банк Москвы взялся за ипотеку? Это один из самых надежных длинных банковских продуктов для физических лиц. Будучи одним из крупнейших федеральных банков, имея сеть из более чем 400 отделений в России и 9 млн клиентов (физических лиц), мы не могли не обратиться к такому способу кредитования в продуктовой линейке. Мы входим в пятерку крупнейших банков страны (как по активам, так и по пассивам) со сбалансированным портфелем кредитов и депозитов.

Ипотечные кредиты позволяют банку очень длительный период (минимум десять лет) получать достаточно высокие доходы – от 10–11 % годовых. Брать ипотечный кредит на меньшие сроки при наших ценах на недвижимость у заемщиков, как правило, не получается. Суммы, которую можно получить по кредиту с меньшим сроком, на покупку самой дешевой квартиры обычно не хватает. Ипотечные кредиты на небольшие сроки, например пять лет, у нас обычно берут довольно обеспеченные клиенты с зарплатой в несколько сотен тысяч рублей в месяц для того чтобы перекредитоваться. Это происходит, когда люди не хотят извлекать деньги из бизнеса, а им не хватает небольшой суммы, чтобы полностью оплатить новое жилье после продажи старого, то есть речь идет о «коротком» бриджевом кредите.

Когда мы выдаем кредит на длительный период, то «привязываем» к себе клиента на долгие годы. Он обращается в банк каждый месяц при погашении задолженности. И тут каждый грамотный банк с развитой сетью филиалов и отделений «ловит» клиента и предлагает ему все имеющиеся у него кредитные продукты: от кредитных карт, краткосрочных кредитов на ремонт до способов сбережения денег, а также депозитные, инвестиционные продукты и т. д.

Наши люди очень не любят жить в долг. Взяв кредит, они стараются как можно быстрее от него избавиться. С финансовой точки зрения это неправильно, потому что $1500, которые я плачу сегодня, – совсем не те $1500, которые я взяла три года назад в виде ипотечного кредита, и уж совсем другие деньги, которые я взяла у банка десять лет назад. Деньги дешевеют, их покупательная способность падает. Конечно, периодически могут случаться кризисы, когда стоимость денег взлетает, но в масштабе 10–15 лет – срока ипотечного кредита – деньги дешевеют. Десять лет назад $1000 казалась очень большой суммой, сегодня эти деньги в Москве – довольно низкая зарплата.

То есть если с заемщиком за период выплаты кредита ничего экстраординарного не происходит, покупательная способность денег, составляющих сумму аннуитетного платежа, снижается. У заемщика растет зарплата, а процентная ставка (если она не плавающая) не меняется.

Мы присутствуем на рынке ипотеки недавно, но у нас есть бесспорные преимущества перед конкурентами. Я считаю, что ценовые параметры кредита – не основное преимущество этого продукта. Главное – держать данные параметры на уровне рынка. Если мы будем формировать их на уровне самых дешевых кредитов, то получим армию неблагонадежных заемщиков. Банк Москвы предлагает ставки на уровне наших конкурентов. Речь идет о самых крупных банках, которые входят в первую пятерку по ипотеке и активам.

Наши цены находятся на уровне рыночных, а качество обслуживания выше рыночного. Преимущества Банка Москвы – хороший сервис, скорость рассмотрения заявки и определенность ответа, который мы даем. Наша сеть позволяет клиенту обслуживаться там, где ему удобно. Для человека важно прийти туда, куда ему удобно (то есть в то отделение или к тому банкомату, которые рядом либо с домом, либо с работой), а также тогда, когда ему это удобно. Мы обеспечиваем комфортное обслуживание. Качество иногда важнее цены. У нас клиент может узнать ответы на интересующие его вопросы, получить тот продукт, который он хочет. Мы уделяем большое внимание технике продаж. Беседа с клиентом начинается не с просмотра анкеты и документов, а с разговора по душам, например с обсуждения того, какую квартиру он хочет купить, подыскал ли риелтора, какая у него семья, кошка-собака.

Вместе с ипотекой заемщик в Банке Москвы получает «своего» банкира. Это преимущество, которое может себе позволить только большой универсальный банк. Любая потребность – сохранить или получить деньги – может быть реализована в одном месте, не нужно искать другой банк. Главное для нас – понять финансовую цель, которую поставил перед собой клиент, и помочь ее достичь.

Если человек взял ипотечный кредит и у него не хватает денег на ремонт, мы выдадим потребительский кредит. Если есть необходимость сохранить деньги, финансовый консультант посоветует, как это сделать наилучшим способом с помощью депозитных или инвестиционных инструментов. У нас есть интернети SMS-банкинг, а также огромное количество пунктов приема платежей, банкоматов-депозиторов, в которых можно оплатить кредит. Далеко не во всех банках есть такие банкоматы. Они освобождают человека от очередей в кассу, хотя сейчас у нас их и так нет.

У Банка Москвы есть уникальные ипотечные продукты – кредиты в йенах и швейцарских франках. Мы не занимаемся их агрессивным продвижением, слишком велика волатильность этих валют. Я не считаю подобные продукты нашим конкурентным преимуществом. Все-таки это экзотика для России, нужно быть очень аккуратным при выборе таких валют: их курс подвержен большим колебаниям, особенно йены. Мы всегда говорим об этом клиентам. Тем не менее половина кредитного портфеля у нас в йенах и франках. Заемщиков все же привлекает довольно низкая ставка – от 7 % годовых. Подобных ставок на рынке нет.

Мы продолжаем развивать ипотеку и в ситуации мирового финансового кризиса. Любой розничный продукт является стратегическим для банка. Но при этом, понимая, что основной упор сейчас делается на качество и надежность портфеля, мы будем ужесточать требования к заемщикам. Еще до того как кризис перешел в новую тяжелую фазу больших слияний и поглощений в Америке, мы отказались от кредитов без первоначального взноса. У нас такой продукт существовал не для того, чтобы завлечь клиентов, а потому что в тот период цены на недвижимость росли на 15 % в месяц и сумма этого взноса обесценивалась. Но у тех крупных банков, которые сохранили кредиты без первоначального взноса, получить ипотеку довольно сложно.

Вполне вероятно, что все ужесточительные меры приведут к замедлению роста ипотеки у Банка Москвы пропорционально снижению темпов роста ипотеки по всей России, но уменьшения объема кредитного портфеля не произойдет. Подобное могло бы случиться, если бы банк планировал продавать уже выданные ипотечные кредиты. Но мы в ближайшее время делать это не собираемся. Пока нормативы Центробанка России позволяют нам держать ипотечные кредиты на балансе без ущерба для устойчивости, да и с финансированием у нас все в порядке. Собственно, конъюнктура для продажи кредитов тоже плохая. Никто не готов их покупать, причем ни на внутреннем, ни на внешнем рынке. Поэтому мы не планируем сделки по секьюритизации ипотеки в ближайшем будущем.

Рост процентных ставок по ипотеке за 2008 г. на 2–3 %, вопреки распространенному мнению, не является препятствием для получения кредита. Люди брали ипотеку и при более высоких ставках. Основным тормозом для развития ипотеки в России является высокая стоимость жилья, а также его дефицит. Как только цена квадратного метра становится выше месячной зарплаты, ипотека становится недоступной.

Когда, например в Самаре, два года назад квадратный метр жилья стоил меньше среднемесячной зарплаты, ипотека росла бешеными темпами, 60 % квартир продавалось по ипотеке. В Москве 20 % квартир продается по ипотеке. Среднестатистический ипотечный клиент в Москве – мужчина 35 лет с ежемесячным доходом на семью в $2500. Но если речь идет о первой покупке, и у семьи нет капитала (недвижимости), то, как правило, приобрести жилье заемщик может только в Подмосковье. 70 % наших сделок являются альтернативными – люди продают имеющееся жилье и покупают новое. Обычно они приобретают квартиру, в которой на одну комнату больше.

Ипотека в России развивается довольно быстро, но есть вещи, которые нужно менять еще быстрее. Что нас не устраивает в ипотечной системе страны? Сделки с недвижимостью происходят в наличной форме, что очень сильно удорожает стоимость ипотеки для банкиров и заемщиков. Наличные операции – это расходы на содержание кассы, инкассации, охраны, депозитария. Последний нужно строить по определенным требованиям Центробанка, в нем должны быть депозитарные ячейки и специальные комнаты для пересчета денег, огромные переговорные – это первое.

Второе – клиент может воспользоваться деньгами только спустя месяц после регистрации сделки, что для него крайне невыгодно: за это время цены на недвижимость могут взлететь и запланированная покупка в итоге не состоится. Когда мы объясняем нашим западным коллегам и рейтинговым агентствам, как устроены сделки с недвижимостью в России, они удивляются: для них это абсолютно нецивилизованный способ.

Если регистрацию сделки и расчет производить сразу в банке с использованием чека, скорость ее осуществления значительно увеличится. Не будет сложных цепочек покупателей – продавцов, у банка не будет очень больших издержек, и все это приведет к удешевлению самой сделки. Но к сожалению, чеки в России пока так и не получили распространения.

Конечно, фундаментальной проблемой остается дефицит жилья. Но она не решается быстро. Должно пройти не менее пяти лет, чтобы наша стройиндустрия изменилась, стала работать эффективнее, быстрее, качественнее. Гораздо раньше можно улучшить систему расчетов и регистрации сделок с недвижимостью – достаточно изменить законодательство.

Сегодня, когда наши банки и девелоперы на себе почувствовали мировой финансовый кризис, все задаются вопросом: а не повторится ли в России американский кризис subprime? Я думаю, что нет. У нас нет кредитов subprime. Я не считаю, что любая ипотечная система чревата масштабным кризисом. Напротив, ипотека – это самый надежный банковский продукт. В отличие от других розничных и большинства корпоративных кредитов, он является залоговым. Не следует с ним «хулиганить», как это было сделано в Америке. В Европе, например, нет ипотечного кризиса subprime, потому что там достаточно жесткие правила андеррайтинга заемщиков, и кредиты не раздают направо и налево.

В Америке три таксиста без американского гражданства, не внося первоначального взноса, могут взять ипотечный кредит в расчете на то, что через год цены на недвижимость вырастут на десятки процентов, и они заработают на продаже квартиры – вот типичный пример американского subprime. Но такая схема работала до тех пор, пока в США цены на недвижимость не стали падать. А когда это случилось, по ипотечным кредитам не захотели платить и многие другие заемщики – они, в общем-то, уже выплатили стоимость жилья. Или другая схема, когда тоже создается subprime: недобросовестный ипотечный брокер убеждает клиента взять кредит на 20 лет и купить дом, какой он хочет, не особенно интересуясь тем, как заемщик будет платить по взятому кредиту. Треть дефолтных кредитов оказалась у тех американцев, которым дали так называемый adjusted rate mortgage – это кредит, по которому в некий первоначальный период существуют пониженные ставки, но потом они вырастают, и тогда обязательства по кредиту становятся невыполнимыми для многих.

У Банка Москвы настолько жесткие правила отбора заемщиков, что он подобные кредиты просто не выдает и не будет выдавать никогда. У нас нет таких кредитных продуктов. И те дефолты, которые случаются по внешне правильно оформленным кредитам, скорее всего, связаны с недобросовестной работой брокеров или агентов, которые не соблюдают элементарных правил.

В чем заключаются эти правила? У заемщика должны быть: надежная работа, высокий доход, высшее образование, деньги на большой первоначальный взнос. Наша скоринговая система более чем по 100 параметрам определяет, будет заемщик платить по кредиту или нет. Далее оценку заемщика осуществляет риск-менеджер. Конечно, скоринг просчитывает приблизительную психологическую модель поведения заемщика. Пока у наших банков нет своих скоринговых систем, которые могли бы учитывать некоторые российские особенности. Чтобы они появились, необходимо накопить статистику несколько тысяч дефолтов.

То есть ошибиться в поведении будущего заемщика довольно сложно. Поэтому у нас нет ипотечных кредитов subprime. Те дефолты, которые есть в России, являются социальными либо откровенным мошенничеством. У нас нет предпосылок для ипотечного кризиса subprime, который произошел в Америке. Я не поручусь за мелкие и средние банки, которые могут вести более рискованную политику, чтобы завладеть какой-то долей рынка, но они не способны создать масштабный кризис.

Михаил Викторов

Генеральный директор Российского союза строителей (РСС)

Михаил Юрьевич Викторов родился 21 августа 1966 г. в Коканде. В 1988 г. с отличием закончил ЛИИЖТ по специальности «Методы и приборы неразрушающего контроля», в 1996 г. – Финансово-экономический университет. В декабре 2003 г. защитил кандидатскую диссертацию в Государственном архитектурно-строительном университете на кафедре «Экономика строительства». В 1995–1996 гг. – исполнительный директор общества землепользователей «Прогаль». В 1996–2001 г. – директор Института маркетинга, консалтинга и аналитики (ИМКА). В 2002–2003 гг. – заместитель директора Северо-Западного окружного филиала «Федеральный лицензионный центр при Госстрое России». С 1999 г. – генеральный директор Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН). В октябре 2004 г. назначен директором по правовым вопросам и стратегическому развитию Ассоциации домостроителей и производителей стройматериалов (АДСПСМ) Санкт-Петербурга и Ленинградской области. После преобразования АДСПСМ в ассоциацию «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» – ее генеральный директор. С начала 2007 г. – генеральный директор Российского союза строителей. Имеет звание «Почетный стпроитель России».

Учитывая то, что именно саморегулируемые организации (СРО) будут решать конфликты между строителями и покупателями жилья и нести финансовую ответственность за действия компаний, риски банков резко снизятся, а количество выданных ипотечных кредитов вырастет. По мнению экспертов РСС, в ближайшие два года это увеличит продажи новостроек через ипотеку у строителей, являющихся членами СРО, на 15–20 %.

Точной статистики по количеству ипотечных сделок с новостройками нет: ни компании, ни банки не спешат ее афишировать. По мнению экспертов РСС, ипотекой может воспользоваться только одна треть общего потока людей, приобретающих новостройки.

На первый взгляд, влияние на этот процесс оказывают два фактора. Первый – высокие процентные ставки по кредитам, которые делают ипотеку весьма дорогим удовольствием. Не каждый заемщик может позволить себе платить 12–14 % с учетом скрытых платежей (когда на открытие счета, например, нужно отдать 1,5 % суммы кредита). Такая ситуация сегодня наблюдается все реже, но многих потенциальных покупателей жилья она продолжает отпугивать. Поэтому, кстати, до сих пор жива и популярна схема долевого участия граждан. Для строительной компании это способ привлечения недорогого финансового ресурса, а для дольщика – возможность приобрести квартиру дешевле.

Второй фактор – сложность получения ипотечного кредита в принципе. Банки неохотно дают их заемщикам, не имеющим документально подтвержденного дохода, или предлагают им кредиты по самым высоким процентным ставкам. Причина заключается в том, что все процессы в России развиваются медленно: «белая» зарплата, хотя и перестала быть исключением, пока не стала повсеместной практикой.

Однако есть и третий фактор, существенно ограничивающий поток покупателей новостроек, готовых приобрести их с помощью ипотеки, – непрозрачность самих застройщиков. Начнем с того, что несколько лет назад многие банки в принципе отказывались кредитовать новостройки. Для того чтобы банк согласился предоставлять ипотеку заемщику-покупателю на квартиру в конкретном доме, девелопер должен быть прозрачным для кредитной организации, и желательно, чтобы его проект реализовывался в рамках Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Сейчас, по данным РСС, в России лишь 8-10 % объектов строят согласно букве этого закона.

Требования банков к строительным компаниям разнятся, но первое, что интересует кредитора, – активы компании. Ему (кредитору) нужно быть уверенным, что в случае возникновения каких-либо проблем девелопер-застройщик сможет расплатиться по кредиту. Поэтому шансы застройщика увеличатся, если в его активах будет земля и недвижимость. Машины и оборудование также идут в зачет и говорят, что фирма действительно собирается строить, а не является неким посредником.

Как правило, преимуществом пользуются строительные холдинги, они вызывают больше доверия у банков. То есть, если инвестиционная компания выступает и в роли девелопера, и в роли подрядчика – ей будет проще получить кредит, чем девелоперу, не имеющему строительных мощностей. Соответственно, на объекты такого застройщика банки будут охотнее выдавать ипотечные кредиты покупателям. Позиция банков понятна. Наличие собственного строительного подразделения у компании существенно снижает риск «замораживания» проекта. Примеры, когда застройщик нанимает недобросовестного подрядчика, не редкость. А смена строительной организации в момент реализации проекта может оттянуть срок сдачи объекта в эксплуатацию на неопределенный срок.

Для компании главное – взять первый кредит. Проведя проверку ее внутренней организации и взаимосвязи между подразделениями один раз и выставив какое-либо кредитное плечо, банк может идти этому застройщику навстречу и далее. В случае, конечно, если объект будет достроен. Важна и кредитная история компании.

Если застройщик работает давно, брал кредиты, то есть пользуется кредитным ресурсом, то, естественно, банк готов предоставлять ипотечную линию для тех клиентов, которые будут покупать квартиры в его объектах.

Но все-таки два главных фактора надежности застройщика для банков – публичность и прозрачность фирмы. Это становится и дополнительной гарантией для покупателей жилья с помощью ипотеки. Кредитные учреждения, которые регулярно работают со строителями, как правило, имеют свой строительный отдел, который готов быстро провести проверку объекта. При этом банк контролирует процесс освоения средств, график строительства и, что очень важно, его качество. Замечу, что качество – сегодня самый непредсказуемый фактор на стройках. Мы рекомендуем проверять его всегда, а не доверять обещаниям строителей и их рекламе.

За последние пять-семь лет, особенно после вступления в силу 214-ФЗ, ситуация с оценкой строительных компаний и их внутренних ресурсов существенно улучшилась. Более того, именно банки стимулируют строительные компании «обеляться». Конечно, и 214-ФЗ их к этому тоже подталкивает, однако главный фактор, способствующий прозрачности, – рыночный. Хочешь иметь финансовую поддержку – покажи себя. Я могу привести пример. В Санкт-Петербурге с 1999 г. работает Экспертный совет по определению надежности строительных фирм, созданный на волне массовых банкротств строителей после кризиса 1998 г. Компании добровольно подавали туда документы. На первом этапе эксперты проверяли, выполняет ли застройщик взятые на себя обязательства. Если существенных замечаний не было, то компания допускалась до второго этапа, где ее экономическая устойчивость оценивалась уже по десяти параметрам, а аудиторская фирма проводила оценку баланса. Лишь после этого экспертная комиссия принимала решение о включении застройщика в каталог компаний, рекомендуемых советом покупателям, инвесторам и банкам. Понятно, что кредитные организации используют свои методики, но даже такие серьезные банки, как ВТБ и Сбербанк учитывают и рекомендации этой организации.

Наблюдается еще одна положительная тенденция – активы строительных компаний становятся более прозрачными и понятными. Если раньше в тот же «Экспертный совет по определению надежности строительных фирм» вполне надежный застройщик мог предоставить «минусовые» балансы, то сейчас этого практически не происходит.

Но еще более серьезные и, надеюсь, положительные изменения ожидают рынок в ближайшие два года. С 1 января 2009 г. государство передает функции оценки строительных компаний профессиональным объединениям – СРО, которые будут нести личную материальную ответственность за своих членов через механизмы комиссионного фонда и системы индивидуального и коллективного страхования. Мелкие «фирмочки», имеющие за душой 10 000 рублей уставного капитала и строящие по пять лет один панельный дом, уйдут в прошлое. РСС разрабатывает систему требований к членству, именно поэтому мы уже сейчас можем прогнозировать, как изменится ситуация на рынке после этих нововведений.

Суть изменений состоит в следующем. 22 июля 2008 г. был принят закон № 148-ФЗ «О саморегулировании в строительстве». Отменив систему лицензирования строительной деятельности, государство передает контроль за строителями СРО, в которые будут объединяться фирмы по трем видам деятельности: изыскание, проектирование и строительство. После чего СРО самостоятельно смогут получать и выдавать разрешения на работу в строительстве, выступать гарантом своей деятельности, страховать возводимые объекты и т. д.

Согласно 148-ФЗ, минимальный взнос компании в комиссионный фонд составит 300 000 рублей. Возможно, в больших регионах объединения строителей могут поднимать планку «входа», повышая свою конкурентную привлекательность. С 1 января 2009 г. объединения должны принять правила страхования своего фонда.

Если это не будет сделано, то размер взноса увеличится до 1 млн рублей. Минимальное количество членов объединения – 100, поэтому размер фонда составит 100 млн рублей. Для Москвы это, конечно, немного, но для большинства регионов – весьма приличная сумма. Если член СРО по каким-то причинам не в состоянии выполнить взятые на себя обязательства, то вступает в силу страховка, а если ее нет, то на выплаты идут средства компенсационного фонда. По закону 10 % средств фонда может храниться в госбумагах, остальные – либо в денежной форме, либо в ликвидных активах, которые можно превратить в деньги за десять дней.

На продажах новостроек через ипотеку это скажется самым прямым образом. Уже в 2009 г. и банки, и покупатели будут отслеживать, состоит ли компания-застройщик в СРО. Учитывая, что именно саморегулируемые организации будут решать конфликты между строителями и покупателями жилья и нести за действия компаний финансовую ответственность, риски банков резко снизятся, а количество выданных ипотечных кредитов, соответственно, вырастет.

По мнению экспертов РСС, в ближайшие два года это увеличит продажи новостроек у строителей, являющихся членами СРО, на 15–20 %. Конечно, при условии, что банки продолжат снижать процентные ставки по ипотечным кредитам, а также смягчат условия их получения для граждан.

Владимир Пономарев

Вице-президент Ассоциации строителей России, председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР)

Владимир Николаевич Пономарев – доктор физико-математических наук, профессор, заслуженный деятель науки и техники Российской Федерации, действительный государственный советник Российской Федерации III класса. В 1988 г. – заместитель директора по научной работе Института проблем безопасного развития атомной энергетики Российской академии наук. Возглавил организацию нового института после аварии на Чернобыльской АЭС. В 1986 г. лично участвовал в многочисленных правительственных комиссиях по экспертной оценке безопасности атомных установок в качестве члена и заместителя председателя. В 1996 г. – эксперт Государственной думы Федерального Собрания Российской Федерации. 1999–2004 гг. – начальник Отдела ипотечного кредитования и затем статс-секретарь, заместитель председателя Госстроя России. Курировал вопросы формирования и реализации жилищной политики и ипотечного жилищного кредитования. С 2004 г. по настоящее время является председателем совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка, сопредседателем некоммерческого фонда «Международные научно-технические программы», председателем совета директоров ОАО «Центр инвестиционных, финансовых и международных программ».

Традиционная ипотека представляет собой выдачу кредита под залог недвижимости на первичном или вторичном рынке, поэтому сама система ипотечного кредитования ориентирована на реализацию уже построенного жилья. Это связано с тем, что изюминкой ипотечной системы являются более дешевые кредиты по сравнению со всеми другими кредитными продуктами. Во-первых, недвижимость является одним из самых надежных типов залога. Во-вторых, длинные сроки кредитования и крупные суммы кредитов позволяют банкам вернуть свою маржу с процентной ставкой ниже, чем, например, в потребительском кредитовании. Кроме того, американская ипотечная модель, используемая в России, предлагает банкам два уровня. Они выдают ипотечные кредиты населению, а затем пулы кредитов продают специализированным финансовым институтам, которые уже организуют выпуск ипотечных ценных бумаг. Несмотря на кризис американской ипотеки, сама система является очень устойчивой и останется таковой. Построенная на минимизации банковских рисков, она ориентирована на кредитование покупки готового жилья. Однако ввиду того что у застройщиков есть трудности с финансированием своих строительных проектов, девелоперы вынуждены привлекать деньги населения еще на стадии строительства.

Средства на строительство привлекаются различными способами. Можно делать это через различные вексельные схемы, очень рисковые для потребителей. Однако все больше компаний предпочитаю более цивилизованные методы привлечения средств. Одним из таких методов является кредитование населения на этапе строительства с последующей конвертацией кредита в ипотечный кредит. Процентные ставки в данном случае будут несколько выше, чем средние ставки по ипотечным кредитам, однако поскольку на этапе строительства цены на жилье ниже, чем цены на готовые квартиры, такие кредиты все равно выгодны населению. Для функционирования этого сегмента ипотечной системы в России созданы все необходимые предпосылки. В частности, в законодательство были специально внесены поправки, направленные на то, чтобы недостроенные объекты также могли бы считаться объектами недвижимости. В результате они также могут выступать предметом залога. В целом законодательная база для ипотеки новостроек создана. Более того, многие банки в докризисный период выдавали такие кредиты, и ими воспользовались многие московские и региональные заемщики. Сейчас данный процесс объективно затормозился в связи с тем, что до кризиса в России не успели достроить систему рефинансирования кредитных организаций, выдающих займы на этапе строительства. Однако в 2005 г. была проведена первая и единственная такая сделка. Банк жилищного финансирования сделал балансовую секьюритазацию и выпустил бумаги, обеспеченные кредитами, выданными на этапе строительства. Но общей тенденцией такие сделки не стали в основном из-за дефицита времени. Только в 2005–2006 гг. российский рынок вышел на объемы самого ипотечного кредитования, достаточные для того, чтобы запустить систему рефинансирования.

Развитию второго уровня ипотеки на рынке новостроек мешает также то, что кредиты, выданные на этапе строительства, более рискованны, потому что по-настоящему ликвидным активом является только готовая жилая недвижимость. Однако правильное построение финансовых механизмов позволяет также осуществлять рефинансирование кредитов, выданных на этапе строительства. Достаточно сказать, что этот механизм весьма популярен в Австралии, где многие строительные компании привлекают деньги с финансовых рынков за счет таких механизмов. В свое время в России недооценили важность развития российского финансового рынка, потому что в постперестроечный период не было никакого развитого финансового рынка в целом. В то же время в настоящий момент очевидно, что такой рынок создавать нужно прежде всего дорабатывая законодательство. В частности, необходимо принять законы о депозитариях, которые снижают риски при обороте ценных бумаг, чтобы российский инвестор мог быстро и осмысленно вкладывать деньги в ипотечные бумаги. В результате те механизмы, которые уже созданы, должны заработать. Планомерная работа по внедрению этих инструментов уже ведется, в том числе со стороны Ассоциации российских банков. Кроме того, необходимо использовать деньги пенсионных фондов, чтобы они начали работать в реальном секторе экономики.

Система финансирования строительства работает следующим образом. Сначала застройщик вкладывает собственные инвестиционные ресурсы в покупку земли и оформление прав на нее, затем создает проект и инженерную инфраструктуру на участке, который будет застроен. После получения разрешения на строительство можно привлекать кредитные ресурсы двумя способами. Во-первых, можно обратиться напрямую в банк и попросить средства на проектное финансирование. Во-вторых, можно привлекать потребителей с ипотечными кредитами. В обоих случаях деньги на строительство будут банковскими, однако частные условия заключения сделок в каждом случае – разные.

Покупатель платит строительной компании за приобретенную квартиру, но кредит он берет все равно у банка. В свою очередь, банк никогда не выдаст кредит, если не проверит все риски. Как только он согласился выдать кредит, заемщик получает возможность купить квартиру на ранней стадии за меньшие деньги. Для него это более выгодно, чем приобретать готовое жилье. Более того, всегда остается защита в виде банковской юридической службы, тщательно проверяющей все детали. Строго говоря, для застройщика никакой разницы нет: либо средства ему напрямую выдаст банк, либо он получит их через потребителей. Если приходит потребитель с ипотечным кредитом, то все расходы по процентной ставке несет он, а не застройщик. Однако если покупатель вкладывает средства на ранней стадии, то застройщик продает квартиру с дисконтом, поэтому подобная выгода для девелопера компенсируется. С другой стороны, у застройщика снижаются риски реализации, так как в ином случае он вынужден достроить квартиры и только затем выставлять свое жилье на рынок, гадая: купят – не купят. При этом рыночная конъюнктура далеко не всегда для него удачная. Например, в настоящий момент из-за кризиса покупатели испугались приобретать квартиры, и риски у застройщиков увеличились. Продажа жилья на ранней стадии обеспечивает надежный спрос. Даже учитывая все риски и потерю прибыли из-за дисконта, на развивающемся рынке для строительной компании такие ипотечные кредиты крайне выгодны. Следует помнить, что у застройщика всегда есть два риска: не реализовать и не построить. Оба этих риска нивелируются подобными кредитами.

Если у банка отлажен механизм привлечения кредитных ресурсов, то ему все равно с кем работать: с частным заемщиком или с банком. Однако если у банка существует пониженная ликвидность, то ему выгоднее работать с застройщиком напрямую. При этом на сегодня все механизмы работы с заемщиком-застройщиком не отлажены, и проектное финансирование банки предоставляют только крупнейшим российским компаниям или своим аффинированным структурам. Например, Банк жилищного финансирования входил в ГК «ПИК». Из-за того хаоса, который образовался в 1991 г., произошла дифференциация на рынке: теперь есть крупные компании, такие как MIRAX GROUP, ГК «ПИК», «Мосстрой», «Баркли», «Интеко», «Комстрин», и более мелкие компании. У них совершенно различные механизмы работы с банками. Действительно, 15–20 компаний не испытывают проблем с финансированием своих проектов, но они в основном работают в жилом премиальном сегменте, где гарантирована максимальная доходность. У большинства же компаний нет достаточного количества ликвидных собственных активов, чтобы привлекать средства, поэтому для них очень важно кредитование. Более того, в таких кредитах населению заинтересованы, прежде всего, средние строительные компании.

Если никакой связи между банком и застройщиком нет, то для первого репутация застройщика и все его действия во многом являются тайной. После того как государство перестало брать на себя функции инвестора, застройщики для банков стали terra incognita. В частности, они не сформировали прозрачных механизмов управления финансами. Не говоря уже о том, что сами банки не спешат осваивать для себя новые области. Проблема непонимания между строительными и кредитными организациями должна решаться параллельно: необходимо, чтобы в банки пришли кадры, которые разбираются в строительной деятельности, а девелоперы – существенно трансформировали свою систему управления. Когда компании станут «прозрачными», а банки научатся кредитовать строителей, получится ценный тандем. Этот процесс уже начался, хотя бы с введения механизма саморегулирования в строительстве. Бизнес-сообщество, объединенное в такую организацию, может диктовать свои правила игры, одно из требований к членам таких организаций – финансовая устойчивость. Это один из шагов по превращению строительной компании в активного потребителя кредитных ресурсов.

При этом существуют обходные пути решения проблемы. Если банк не доверяет застройщику, он организует с ним совместную компанию, которая будет осуществлять строительство. В таком случае банк выступает не только как кредитор, но и как инвестор, контролирующий при этом весь процесс. Однако в таком случае банк просто занимается не своим делом. Его задача – улучшать условия кредитования. Обычный банк не создан, для того чтобы быть инвестором строительства жилья. Для этого существует особый тип финансовых организаций – инвестбанки. Необходимо, чтобы застройщик знал строительство и умел привлекать деньги. Каждый должен заниматься своим делом, а в данном случае банки занимаются несколькими направлениями. В целом, банковская система должна быть независимой от всех других экономических сегментов. В таком случае не будет конфликта интересов, однако это не означает, что банки лишатся львиной доли своей прибыли. Так, объем ипотечного рынка США составляет $12 трлн, объем стоимости всех американских компаний на рынке – $2,5–3 трлн, объем государственных ценных бумаг – около $5 трлн. Дело в том, в США и Европе объем выданных населению ипотечных кредитов составляет порядка 40–60 % ВВП. У человека всегда есть потребность в жилье, особенно с учетом изменения жизненных условий. Однако, как показывает международный опыт, сегмент кредитования на этапе строительства в какой-то момент сокращается. Такие кредиты – это переходный этап, когда у строителей не так много денег. Поэтому они заинтересованы в продаже населению сравнительно дешевых квартир. Постепенно доля подобных кредитов будет сокращаться, и на рынке начнут доминировать классические ипотечные схемы, а также схемы коллективных инвестиций. В свою очередь, банки заинтересованы в выдаче длинных кредитов на 20 лет. Если у них есть длинные деньги, им выгодно размещать их на долгий срок, потому что в таком случае банки сразу получают долгосрочного заемщика.

В США кредиты сильно различаются по степени рискованности, в России также есть рисковые кредиты. После запуска нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» администрации регионов стали сообщать банкам, что регион должен войти в десятку по объему выданных кредитов. Банки начали активно выдавать такие кредиты, снижать требования к заемщикам и брать справки за подписью главного бухгалтера вместо формы 2-НДФЛ. Финансовые структуры стали выдавать кредиты без первичного взноса, в результате в стране произошли массовые дефолты заемщиков, за последние два года их число удвоилось, в некоторых регионах этот показатель вырос в шесть раз. Поэтому правильно поступают банки, которые усложняют правила выдачи кредитов.

Ипотека на рынке новостроек, с точки зрения потребителя, является привлекательным инструментом, так как человек, взявший ипотечный кредит, фиксирует цену в тот момент, когда покупает квартиру. При росте цен на недвижимость, даже заплатив проценты по ипотечному кредиту, он все равно выигрывает. Когда цены будут расти медленнее, то смысла покупать квартиру а этапе строительства уже не будет. Однако рост цен в ближайшее время вряд ли прекратится. Может быть лишь локализованное по времени снижение цен. По данным Минрегиона, около 20 % россиян за свой счет или за счет привлеченных ресурсов готовы покупать жилье на свободном рынке по свободным ценам. Однако в прошлом году в новые квартиры въехало около 700 тыс. российских семей, то есть 1,4 % россиян. Таким образом, продуктами строительного комплекса смог воспользоваться маленький процент жителей России. Если учесть, что кто-то продал квартиру, и соответственно, в его квартиру кто-то въехал, то число таких россиян максимум удвоится. Такой неудовлетворенный спрос указывает на то, что цены будут только расти. В целом по России около 50 % населения нуждается в улучшении жилищньгх условий. Эта тенденция одинакова во всех регионах. Кроме того, как известно, цены на российскую недвижимость растут волнообразно.

В 2004 г. принят пакет законов, который был преподнесен как эквивалентный понятию «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Люди, услышав про этот проект, перестали вкладывать деньги в квартиры, чтобы посмотреть, что произойдет дальше: в массовом сознании доступный – всегда значит дешевый. Затем они увидели, что ничего не происходит, и все равно обратились к рынку. В результате сработал новый и старый спрос. Объединившись, эти две группы резко взвинтили цены. Затем в 2007 г. было резкое увеличение стоимости стройматериалов. В 2006 г. цены на квартиры в городах-миллионниках выросли на 55 %. Наконец, 2006 г. в Москве цена квадратного метра составляла $4000, а сегодня средняя цена зашкаливает за $6000. В 2008 г. на рынке жилья практически нет роста предложения, упали темпы строительства, а спрос остался. Каждое увеличение дефицита порождает рост цен. С другой стороны, очень высокий рост цен на рынке жилья приостановил продажи. Падение цен, в свою очередь, может привести к серьезным последствиям для всего рынка: девелоперы не смогут рассчитаться с банками. Кто-то не пострадает, если инвестиционная доходность окажется 50 % и выше, а кто-то окажется в убытке. Следует помнить, что кризис на американском рынке возник после того, как цены на рынке жилья упали.

Елена Николаева

Президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС)

Елена Леонидовна Николаева родилась в г. Долгопрудный Московской области. С отличием окончила Московский физико-технический институт. Основала несколько производственных предприятий, в том числе производственно-кондитерский комбинат «Золотой крендель», группу компаний «Каскад-ВИА». С 2000 по 2004 г. работала в Главном управлении внутренней политики Администрации Президента РФ. В 2004 г. возглавила Исполнительный комитет Общероссийской общественной организации «Деловая Россия». В настоящее время руководит производственным предприятием ООО «Новые технологии». С 2006 г. является заместителем председателя «Деловой России», членом общественного совета Центрального федерального округа РФ, где возглавляет Комиссию по вопросам здравоохранения и формирования здорового образа жизни, развития благотворительности и милосердия, социальной защищенности инвалидов ЦФО РФ, председатель попечительского совета Национального фонда развития здравоохранения. С 2007 г. – президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства.

Ипотека городского жилья традиционно не вызывает ни у кого вопросов: кредит выдается под залог квартиры, а если заемщик не может расплатиться по своим обязательствам, то квартира выставляется на продажу, и таким образом заемщик рассчитывается с банком. Однако иная ситуация сложилась на рынке загородной ипотеки. Как кредиторы, так и потенциальные заемщики сталкиваются с рядом нерешенных проблем. Согласно разработанной в Министерстве регионального развития стратегии массового строительства жилья до 2020 г., к этому моменту объем ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов увеличится до 4,6 трлн рублей (в ценах 2007 г.), или составит 1,7 млн кредитов. Таким образом, около 55 % сделок на рынке жилья будет осуществляться с помощью ипотечных кредитов. В результате объем задолженности по ипотечным кредитам в 2020 г. составит 18,3 трлн рублей (в ценах 2007 г.), или около 25 % ВВП. Однако доля ипотеки в малоэтажном строительстве не оговаривается. Не исключено, что это объясняется сложностью получения ипотечных кредитов на загородном рынке.

При кредитовании физических и юридических лиц, участвующих в проектах малоэтажного строительства, кредитор получает недостаточное обеспечение предоставляемых кредитных средств. Иными словами, на первоначальном этапе можно заложить только землю, которая составляет порядка 10–20 % стоимости объекта. В свою очередь, строительные материалы не подлежат залогу, потому что заложить можно только зарегистрированный объект недвижимости либо строительство, которое приостановлено или законсервировано, если речь идет о недострое. В любом случае объектом залога является какое-либо недвижимое имущество. Таким образом, ипотека загородных объектов на начальном этапе строительства для кредиторов, в частности для банков, является самой большой проблемой. Для того чтобы у потенциальных кредиторов были развязаны руки по кредитам на загородном рынке, нужно расширить понятие объекта недвижимости. В перспективе идет движение к единому объекту недвижимости, в который будет входить и земля, и права на сам будущий объект недвижимости. Когда законодательно будет закреплено понятие такого единого объекта недвижимости, у кредиторов появится большая уверенность и банки будут активнее развивать загородную, в том числе и земельную, ипотеку.

Другой проблемой загородной ипотеки является высокая стоимость загородных объектов. Не каждый может позволить себе приобретение дорогостоящего коттеджа. Поселков экономкласса, где стоимость коттеджа в среднем составляет f150–300 тыс., пока немного, и бурного развития этого сегмента рынка ожидать не приходится в связи с дорогой землей и высокой себестоимостью строительства. Таким образом, величина аннуитетных платежей становится автоматически выше, по сравнению с городским рынком. Соответственно, такие кредиты становятся менее доступными потенциальным заемщикам. Более того, в отличие от города, где преобладают типовые жилые дома и можно сделать достоверную оценку недвижимости, за городом каждый дом индивидуален, сделок значительно меньше, а значит, и оценка их гораздо сложнее. Бывают случаи, когда один и тот же дом оценивается со значительной разницей. Не менее сложно оценить качество строительства индивидуального дома. После окончания строительства многие важные детали скрыты от глаз оценщика: элементы фундамента, проходящие под землей коммуникации, качество стен. Серьезное влияние на ликвидность объекта может оказать и объемно-планировочное решение, архитектурная концепция. Так, на дом площадью более 500 кв. м при числе спален менее трех заинтересованного покупателя найти непросто. Это может стать дополнительным ограничением при реализации дома банком, и соответственно, он не возьмется кредитовать покупку такого объекта. Сегодня ипотека на загородную недвижимость в целом труднодоступна для средних слоев населения. Парадокс ситуации в том, что население готово приобретать и оплачивать жилье. Банки не готовы кредитовать эти покупки в силу некоторых причин.

Ограничением для получения кредита станут критерии, которым следует кредитное учреждение. Характеристики кредитных продуктов для загородной недвижимости, по сравнению с городскими, являются более жесткими: у них выше процентная ставка, меньшие сроки кредитования, ниже соотношение «кредит-залог». Сопутствующие расходы кредитования на землю, в частности оценка залога, в разы выше, чем при получении жилищной ипотеки. Часто банки требуют, чтобы заемщик сам оплатил не менее 20–30 % стоимости участка, а не 10–15 %, как в жилищной ипотеке. Кроме того, средняя стоимость коттеджа сейчас достаточно велика. Естественно, что ограниченная стандартной программой сумма кредита далеко не всегда соответствует потребностям заемщика. Более того, если требованиями банка предусмотрено страхование финансовых рисков на этапе строительства, то все документы помимо банка должна будет изучить страховая компания и дать свое заключение. Если речь идет о кредите на покупку готового домовладения, то требуется страхование титула собственности на землю и дом. При этом очень часто требования банков и страховых компаний к объектам не совпадают. Неоднократно встречались случаи, когда объект, одобренный в банке, не получал «зеленого света» в страховой компании. Для эффективного взаимодействия банкам и страховым компаниям необходимо унифицировать свои требования к застройщикам и объектам.

Сами застройщики также не стремятся увеличить число ипотечных кредитов. В частности, одной из преград на пути развития этого направления считается коллективная собственность на землю. Застройщики, являющиеся владельцами земли, чаще всего не хотят юридически разбивать участок поселка на части для каждого домовладельца. Поэтому обычно вся территория поселка оформляется в коллективную собственность жилищного кооператива. По закону банки не могут работать с подобными собственниками. Оптимальной является такая схема загородной ипотеки, при которой потенциальный заемщик сначала покупает землю, а затем берет кредит на постройку или достройку уже начатого дома. Для получения кредита необходимо, чтобы участок имел правильную категорию. Большинство банков не принимают в залог земельные участки, назначение которых – ведение садоводческого хозяйства. Обычно банкам нравятся земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства или сельхозназначения. Ни один банк не выдаст кредит на покупку участка, находящегося в водоохранной, резервной зоне или на территории Национального парка. Имеет значение и административная принадлежность земли. В столице большинство банков выдают ссуды только на земли Московской области. Некоторые банки специально оговаривают удаленность участка от города. В любом случае кредиты выдаются лишь при покупке участка у собственника.

Существует несколько способов решения обозначенных выше проблем. В первую очередь, необходимо направить усилия на совершенствование законодательства, регулирующего малоэтажное строительство. Например, требуется разработать и законодательно ввести определение понятия «малоэтажное строительство», а также сопутствующих технических регламентов. Для развития ипотеки очень важна безопасность и качество возводимых строений, применение современных технологий, которые при сохранении качества позволяют снизить себестоимость строительства.

Справедливости ради следует отметить, что сейчас в Государственной думе идет работа по созданию законодательной базы малоэтажного жилья. В частности, уже обсуждается проект техрегламента «О безопасности зданий и сооружений», а Минрегион до конца года обещал подготовить второй базовый техрегламент «О безопасности строительных материалов». В свою очередь, НАМИКС разработало проект технического регламента для малоэтажного строительства. Кроме того, должна быть создана система рефинансирования земельных кредитов. Для того чтобы она работала, в ней должны быть адекватно распределены риски между всеми участниками. То есть часть рисков должна оставаться на банках, являющихся первичными кредиторами и структурами, финансирующими эту деятельность; часть рисков должна переходить к рефинансирующим организациям; безусловно, часть рисков должно принимать на себя государство. Без государственной поддержки в виде предоставления госгарантий участникам этой системы, данный рынок будет развиваться не теми темпами, которые от него ожидаются. При этом создание стандартов земельной ипотеки позволит привлекать под залог земли долгосрочный заемный капитал, прежде всего, для проектов малоэтажного домостроения.

Для малообеспеченных граждан необходимо развивать механизм поддержки через сертификаты, субсидии и социальный наем жилья. Для граждан со средними доходами – совершенствовать финансовые механизмы, позволяющие им самостоятельно приобрести жилье через различные накопительные системы, например стройсберкассы (ССК). Механизм работает предельно просто: 15 % стоимости домовладения человек копит в ССК, недостающие 15 % ему добавляет ССК под низкие проценты. Накоплен первоначальный взнос, есть кредитная история, а длительный срок погашения ему обеспечивает ипотечный банк. Для сравнения на рубль государственной поддержки в России привлекается всего рубль частных денег и даже меньше. В некоторых странах ССК в среднем на одну денежную единицу привлекают инвестиций в десять раз больше. Поэтому серьезных законодательных инициатив, которые на самом деле могли бы доказать, что правительство готово развивать системы предварительного накопления, системы жилищных кооперативов, пока нет. В частности, законопроекты о ССК, о защите прав граждан, вкладывающих средства в приобретение жилья, которые могли бы способствовать развитию новых возможностей приобретения жилья, пока рассмотрены не будут.

Помимо законодательных инициатив одним из способов повышения доступности ипотеки является сотрудничество застройщика и банка. Сегодня на отечественном рынке функционирует несколько схем кредитования загородной недвижимости. Первая «классическая» схема – кредитование покупки готовых домов. Менее популярен второй вариант – заем на строительство дома. Получить такой кредит можно в том случае, если земля уже находится в собственности потенциального заемщика. Если нет, придется брать кредит под залог имеющейся недвижимости, например городской квартиры. Приобретение жилья в коттеджных поселках – еще один путь загородной ипотеки. Сегодня крупные компании-застройщики заключают договоры с кредитными организациями для реализации совместных ипотечных программ.

Такое сотрудничество взаимовыгодно: строители увеличивают объемы реализации, а финансисты получают новых клиентов за счет расширения линейки кредитных продуктов. Получение кредита на покупку загородного жилья у аккредитованных банком застройщиков – надежная и популярная схема. Ее используют все больше кредитующих организаций. Подобные адресные программы предусматривают покупку дома на всех этапах строительства, в некоторых случаях еще на стадии предпроектной подготовки.

В этой схеме возможны два варианта. Во-первых, строительная компания аккредитовывает строящийся объект в нескольких банках и предлагает своим покупателям ипотечные кредиты данных банков. Во-вторых, застройщик сам берет кредит на строительство коттеджного поселка. При выдаче такого кредита и компания, и стройка становятся прозрачными для банка. Далее банк начинает выдавать ипотеку на объект, при этом возможна разработка специальных льготных условий кредитования. Однако такой вариант возможен, скорее, для крупных строительных компаний. Одним из основных факторов, сдерживающих развитие малоэтажного домостроения в России, является дефицит или полное отсутствие возможности получения необходимых инвестиций у небольших региональных застройщиков. Для решения этой проблемы Национальное агентство совместно с управляющей компанией «МУЛЬТИБРОКЕР» разработала программу поддержки малоэтажного строительства в России.

В рамках проекта на основе передовых IT-технологий будет создана интегрированная интернет-площадка с элементами конкурсного отбора проектов и моделированием финансовых показателей и планов продаж, что станет эффективным инструментом в помощь застройщикам. Сотрудничество с региональными застройщиками будет начинаться с тщательной проверки: от репутации будущей компании-заемщика до планируемого формата застройки на соответствие категории доступного жилья. НАМИКС будет выступать своеобразным гарантом качества работы строительных организаций, присваивать им некие квалификационные характеристики. В этом случае у банков будет больше уверенности в работе с аккредитованными компаниями. После этого «МУЛЬТИБРОКЕР» подберет компании оптимального поставщика кредитных средств, сопроводит сделку, осуществит контроль за расходованием средств, а также в случае необходимости привлечет дополнительные средства для застройщика. На всех этапах сотрудничества «МУЛЬТИБРОКЕР» будет всесторонне гарантировать банку-кредитору выполнение обязательств со стороны застройщика. Договоренности о развитии ипотеки в малоэтажном строительстве и реализации совместных проектов уже достигнуты с рядом крупных ипотечных компаний.

Все выше сказанное отнюдь не означает, что во всех российских регионах ситуация развивается одинаково негативно. Так, например, в Самарской области основная работа по ипотечному кредитованию малоэтажного строительства осуществляется Самарским областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе. Он работает с 1996 г. и выдает ипотечный кредит всем категориям граждан, живущих на селе: работникам культуры, медицины, образования, ЖКХ или коммерческих структур. Платежеспособность заемщиков определяется на месте с помощью районного представителя фонда. Если человек имеет постоянную работу на селе, а в собственности земельный участок или жилье, которое можно заложить в ипотеку, он получает в фонде ипотечный кредит. Подобной льготной программы нет практически ни в одном субъекте РФ.

Есть также пилотный проект комплексного жилищного строительства в рамках реализации на Дону одного из направлений нацпроекта «Развитие АПК» – «Обеспечение жильем молодых специалистов на селе». В 2006 г. были отобраны 11 поселений. Всего в области до конца 2007 г. было построено 208 малоэтажных домов общей площадью свыше 17 тыс. кв. м. Даже без учета затрат на коммуникации, которые покрываются из областного и федерального бюджета, такой дом стоил около 1,2 млн рублей. Однако благодаря участию района в нацпроекте «Развитие АПК» до 70 % расходов опять же субсидируются из бюджета. На остальную сумму молодые специалисты получают кредит.

В Челябинской области разрабатывают механизм, позволяющий предприятиям удерживать специалистов за счет предоставления жилья, так называемую корпоративную ипотеку. Механизм обеспечит взаимодействие банков, АИЖК, муниципальных властей и откроет рынок новым ценным бумагам. Муниципальные власти будут предоставлять участки земли рядом с предприятием, а оно, в свою очередь, – снижать себестоимость строительства. Новые ценные бумаги будут даже более надежны для банков: платежеспособность предприятий в любом случае выше, чем физических лиц. Владельцами жилья по новым закладным будут предприятия.

На сегодняшний день основной объем ипотечных сделок (порядка 80 %) приходится на квартирные кредиты. На загородную ипотеку (дома и земельные участки) приходится пока не более 5-10 % кредитов. Несколько лет назад банки предлагали ипотечные программы только на покупку готовых домов, а на приобретение земли, где еще ничего не построено, получить кредит было почти нереально. Однако ситуация меняется. Если в начале 2005 г. в сегменте кредитования малоэтажного строительства работало всего 16 банков, то к концу 2006 г. их было уже 37. Растет и количество предлагаемых программ кредитования загородной недвижимости: в 2007 г. их число «перевалило» за 200 против 73 в начале 2006 г. Кроме того, АИЖК намерено разработать программу для строительства индивидуальных домов под залог земельных участков. Она будет учитывать рост залоговой стоимости участка в процессе возведения дома. Кредитный лимит будет расти с ростом объема прав, закрепленных за участком. Сейчас из-за большого объема трудозатрат кредитора такие продукты банки предлагают только юридическим лицам, выигрывая на объемах кредитования. АИЖК планирует сделать этот продукт доступным для граждан.

Сегодня благодаря нацпроекту банки России научились выдавать ипотечные кредиты, и их можно выдавать много, если будет долгосрочный капитал. При этом в условиях отсутствия длинных денег банки будут вынуждены перейти от практики предоставления ипотечных кредитов с фиксированной ставкой, погашаемых равными платежами, к кредитам с плавающей ставкой. Процент по таким кредитам периодически пересматривается в соответствии с ростом инфляции и другими негативными факторами и, по прогнозам АИЖК, платежи по ним для заемщиков ежегодно будут увеличиваться на 5-10 % по сравнению с суммами, выплаченными в предыдущем году. Однако следует помнить, что в России уже началась компания по принудительному взысканию просроченных платежей по ипотечным кредитам, выданным в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Только в Алтайском крае, лидировавшем по объему выданных ссуд, удовлетворено более 100 исков о взыскании и наложении ареста на имущество 12 должников. Их жилье может быть реализовано на аукционах, а сами заемщики – выселены без предоставления жилплощади. Статистикой невозвратов по загородной ипотеке АИЖК, к сожалению, не располагает.